Befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag)

Wann darf ein Mietvertrag über eine Wohnung befristet werden?

Im Wohnraummietrecht sind befristete Verträge die Ausnahme. Nach § 575 BGB ist eine Befristung nur wirksam, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will (Werkwohnung).

Andere Gründe – etwa der Wunsch, die Wohnung später leer zu verkaufen, oder „Flexibilität“ – tragen keine Befristung. Eine Ausnahme bilden Mietverhältnisse über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, etwa für einen befristeten Projekteinsatz oder eine Messe (§ 549 Abs. 2 BGB). Für sie gelten die Schutzvorschriften ohnehin nur eingeschränkt. Ob ein solcher Fall vorliegt, hängt vom Zweck der Anmietung ab, nicht von der Bezeichnung im Vertrag.

Was muss der Vermieter bei Abschluss mitteilen?

Der Vermieter muss dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Eine spätere Mitteilung genügt nicht. Der Grund muss so konkret beschrieben sein, dass er von anderen Sachverhalten unterschieden und später überprüft werden kann. Die bloße Wiederholung des Gesetzestextes („wegen Eigenbedarfs“) reicht nicht.

Ausreichend ist etwa: „Der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit seiner Tochter Anna überlassen, die nach ihrem Studienaufenthalt in Wien im Oktober 2029 nach München zurückkehrt.“ Bei baulichen Maßnahmen sollten Art und Umfang der geplanten Arbeiten beschrieben werden.

Da ein Zeitmietvertrag regelmäßig für mehr als ein Jahr geschlossen wird, ist außerdem die Schriftform des Vertrags zu beachten (§ 550 BGB). Anders als bei Gewerbemietverträgen, für die seit 2025 die Textform genügt, bleibt es bei Wohnraum bei der eigenhändigen Unterschrift beider Seiten auf derselben Urkunde.

Was passiert, wenn die Befristung unwirksam ist?

Fehlt ein zulässiger Grund oder wurde er nicht ordnungsgemäß mitgeteilt, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Mieter kann dann mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen. Der Vermieter braucht dagegen – wie bei jedem unbefristeten Vertrag – ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine unwirksame Befristung im Einzelfall als beiderseitiger Kündigungsverzicht für die vorgesehene Laufzeit ausgelegt werden, wenn die Parteien erkennbar eine feste Bindung wollten. Dann ist auch der Mieter bis zum vereinbarten Zeitpunkt gebunden. Ob das zutrifft, hängt von der Formulierung des Vertrags und den Umständen bei Abschluss ab.

Was gilt, wenn die Mietzeit endet?

Ein wirksamer Zeitmietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit, ohne dass gekündigt werden muss. Der Mieter ist aber nicht schutzlos:

• Er kann frühestens vier Monate vor Ablauf verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Antwortet der Vermieter verspätet, kann der Mieter eine Verlängerung um den Zeitraum der Verspätung verlangen (§ 575 Abs. 2 BGB).
• Tritt der Grund erst später ein, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung verlangen.
• Entfällt der Grund, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Die Beweislast für den Eintritt des Grundes und die Dauer der Verzögerung trägt der Vermieter. Eine Räumungsfrist kann das Gericht bei einem durch Zeitablauf beendeten Zeitmietvertrag nicht gewähren.

Ist ein Kündigungsverzicht die bessere Alternative?

Wer keinen der drei Befristungsgründe hat, aber trotzdem Planungssicherheit möchte, kann einen unbefristeten Vertrag mit Kündigungsverzicht schließen. Beide Seiten verzichten dabei für eine bestimmte Zeit auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung. Nach Ablauf läuft der Vertrag unbefristet weiter, und es gelten die normalen Kündigungsregeln.

In einem Formularmietvertrag ist ein solcher Verzicht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur wirksam, wenn er beiderseitig gilt und höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss umfasst; der Mieter muss spätestens zum Ablauf dieser vier Jahre kündigen können. Ein einseitiger Verzicht nur des Mieters ist im Formularvertrag regelmäßig unwirksam, es sei denn, er ist mit einer Staffelmiete verbunden. Individuell ausgehandelte Vereinbarungen können längere Fristen vorsehen. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung, etwa wegen Zahlungsverzugs, bleibt immer unberührt.

Für Vermieter bedeutet der Verzicht: Auch Eigenbedarf kann bis zum Ende der Frist nicht geltend gemacht werden. Für Mieter heißt er: Ein beruflich bedingter Umzug befreit nicht automatisch. Vorzeitig herauskommen kann der Mieter dann nur mit Zustimmung des Vermieters, etwa durch einen Nachmieter, oder in besonderen Ausnahmefällen.

Checkliste für den Zeitmietvertrag

• Liegt einer der drei gesetzlichen Gründe vor?
• Ist der Grund konkret beschrieben – wer, was, wann?
• Wurde er bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt?
• Ist der Vertrag von beiden Seiten auf einer Urkunde unterschrieben (Schriftform)?
• Mieter: Auskunftsverlangen vier Monate vor Ablauf im Kalender notieren.
• Kein Befristungsgrund? Dann Kündigungsverzicht von höchstens vier Jahren prüfen.

Häufige Fragen

Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.