- Die Miete darf frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung steigen.
- In München gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren.
- Der Mieter hat bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit für seine Zustimmung.
- Bei Neuvermietung begrenzt die Mietpreisbremse die Miete auf 10 Prozent über der Vergleichsmiete.
Welche Arten der Mieterhöhung gibt es?
- Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) – der Regelfall;
- Modernisierungsmieterhöhung nach baulichen Verbesserungen (§ 559 BGB);
- Staffelmiete, bei der die Erhöhungen schon im Vertrag festgelegt sind;
- Indexmiete, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist.
Bei Staffel- und Indexmiete ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen.
Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden und bedarf der Textform. Es muss begründet werden – in München in aller Regel mit dem qualifizierten Mietspiegel, alternativ mit einem Gutachten oder drei Vergleichswohnungen.
Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie München – festgelegt durch die bayerische Mieterschutzverordnung – um höchstens 15 Prozent.
Zustimmungsfrist
Der Mieter muss bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmen. Die neue Miete gilt ab dem dritten Monat. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.
Beispiel
Das Erhöhungsverlangen geht am 10. November 2026 zu.
| Zustimmungsfrist endet | 31. Januar 2027 |
| Neue Miete gilt ab | 1. Februar 2027 |
| Klagefrist des Vermieters endet | 30. April 2027 |
Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach einer Modernisierung – etwa Wärmedämmung, neue Fenster oder ein Aufzug – kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der umlagefähigen Kosten erhöhen. Kosten für ohnehin fällige Instandhaltung sind abzuziehen. Die Erhöhung ist begrenzt auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter auf 2 Euro.
Die Modernisierung muss spätestens drei Monate vorher in Textform angekündigt werden. Mieter können innerhalb einer Frist Härtegründe geltend machen, auch finanzielle.
Mietpreisbremse bei Neuvermietung
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB). München ist nach der bayerischen Mieterschutzverordnung, die in ihrer Neufassung seit dem 1. Januar 2026 gilt, als solches Gebiet bestimmt; Bundesrecht und Verordnung gelten bis Ende 2029. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen und für eine bereits höhere Vormiete.
Mieter können zu viel gezahlte Miete zurückverlangen, wenn sie den Verstoß in Textform rügen. Der Vermieter muss vor Vertragsschluss unaufgefordert mitteilen, wenn er sich auf eine Ausnahme beruft.
So prüfen Sie ein Erhöhungsverlangen
- Ist die Wartefrist von 15 Monaten eingehalten?
- Ist das Verlangen in Textform begründet?
- Wurde das richtige Mietspiegelfeld gewählt – Baujahr, Lage, Ausstattung?
- Wird die Kappungsgrenze von 15 Prozent eingehalten?
- Stimmt die Wohnfläche?
Häufige Fragen
Kann ich nur teilweise zustimmen?
Ja. Ist die verlangte Miete zu hoch, können Sie der Erhöhung bis zu dem Betrag zustimmen, den Sie für berechtigt halten. Über den Rest muss der Vermieter dann klagen.
Habe ich ein Sonderkündigungsrecht?
Ja. Nach einem Erhöhungsverlangen können Sie bis zum Ablauf der Zustimmungsfrist zum Ende des übernächsten Monats kündigen; die Erhöhung tritt dann nicht ein (§ 561 BGB).
Wie oft darf eine Indexmiete steigen?
Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Anpassung ist in Textform zu erklären und muss die Änderung des Index sowie die neue Miete angeben.
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Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.