- Gesetzlich muss der Vermieter renovieren; der Mietvertrag kann das auf den Mieter übertragen.
- Bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ist die Übertragung ohne angemessenen Ausgleich unwirksam.
- Starre Fristen, Endrenovierungs- und Quotenklauseln sind unwirksam.
- Ansprüche des Vermieters verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung.
Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen sind das Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern und Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nicht dazu gehören etwa das Abschleifen von Parkett oder der Austausch von Teppichböden.
Wann ist die Renovierungsklausel wirksam?
Nach dem Gesetz ist die Instandhaltung Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 BGB). Formularverträge dürfen die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen – aber nur in engen Grenzen. Unwirksam sind insbesondere:
- Klauseln bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung, wenn der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhält (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14);
- starre Fristenpläne („spätestens alle drei Jahre“), die den tatsächlichen Zustand nicht berücksichtigen;
- Endrenovierungsklauseln, die unabhängig vom Zustand eine Renovierung beim Auszug verlangen;
- Quotenabgeltungsklauseln, nach denen der Mieter anteilige Renovierungskosten zahlt;
- Vorgaben zu Farben während der Mietzeit und Klauseln, die eine Ausführung durch Fachbetriebe vorschreiben.
Wichtig
Ist die Klausel unwirksam, entfällt die Renovierungspflicht des Mieters vollständig. Sie wird nicht auf ein „zulässiges Maß“ zurückgeführt. Der Vermieter kann auch keinen Zuschlag auf die Miete verlangen.
Unrenoviert übernommen – wer renoviert jetzt?
Ist die Klausel unwirksam, bleibt der Vermieter zuständig. Der Bundesgerichtshof hat 2020 klargestellt: Verschlechtert sich der Zustand einer unrenoviert übernommenen Wohnung wesentlich, kann der Mieter eine Renovierung verlangen. Weil er dann aber eine bessere Wohnung erhält als bei Einzug, muss er sich in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen (BGH, Urteile vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).
Trotz unwirksamer Klausel renoviert?
Wer renoviert hat, obwohl er dazu nicht verpflichtet war, kann vom Vermieter Ersatz verlangen – für eigene Arbeit allerdings nur in Höhe einer üblichen Vergütung für Freunde und Bekannte. Der Anspruch verjährt bereits sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses.
Ansprüche des Vermieters
Ist die Klausel wirksam und renoviert der Mieter nicht, muss der Vermieter ihm grundsätzlich eine Frist zur Ausführung setzen, bevor er Schadensersatz verlangen kann. Davon unabhängig haftet der Mieter für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, etwa starke Nikotinverfärbungen, die sich mit einfachem Anstrich nicht beseitigen lassen.
Sechs Monate
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Eine Verhandlung hemmt die Verjährung, ersetzt aber keine rechtzeitige Klage.
Vor dem Auszug
- Mietvertrag und Einzugsprotokoll heraussuchen.
- Klausel prüfen lassen, bevor Sie Handwerker beauftragen.
- Zustand bei Rückgabe mit Fotos und Protokoll festhalten.
- Keine Anerkenntnisse unterschreiben, deren Tragweite unklar ist.
Häufige Fragen
Muss ich Dübellöcher schließen?
Dübellöcher in üblichem Umfang gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch. Viele Löcher in Fliesen können aber einen Schaden darstellen. Es empfiehlt sich, Löcher fachgerecht zu verschließen, auch um Streit zu vermeiden.
Darf ich die Wände in kräftigen Farben streichen?
Während der Mietzeit ja. Bei Rückgabe kann der Vermieter verlangen, dass sehr ungewöhnliche Farben wieder neutralisiert werden – dies gilt unabhängig von einer Renovierungsklausel.
Gilt das alles auch im Gewerbe?
Die Rechtsprechung zu unwirksamen Formularklauseln wird überwiegend auch auf Gewerbemietverträge übertragen. Individuell ausgehandelte Vereinbarungen sind dort aber häufiger und weitergehend zulässig.
Lassen Sie Ihren Fall prüfen.
Jeder Fall hat seine Besonderheiten. Wir prüfen Ihre Unterlagen und sagen Ihnen, wie wir Ihre Chancen einschätzen und was eine Vertretung kostet.
- Unterlagen sendenVertrag, Schreiben, Fotos – direkt über das Formular.
- Einschätzung erhaltenMit klarem Kostenrahmen, bevor Kosten entstehen.
- EntscheidenErst mit Ihrem Auftrag werden wir tätig.
Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.