- Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein – eine Erklärung ist nicht nötig, eine Mängelanzeige aber schon.
- Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete einschließlich Nebenkosten.
- Minderungstabellen sind nur Orientierung; entscheidend ist der Einzelfall.
- Wer zu viel mindert, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Im Zweifel unter Vorbehalt zahlen.
Wann liegt ein Mangel vor?
Ein Mangel ist jede für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Wohnung von dem vertraglich geschuldeten Zustand (§ 536 BGB). Was geschuldet ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag und – soweit dort nichts geregelt ist – aus dem, was bei Wohnungen dieser Art üblich ist.
Typische Fälle sind Ausfall von Heizung oder Warmwasser, Feuchtigkeit und Schimmel, defekte Fenster, ein dauerhaft ausgefallener Aufzug oder erhebliche Lärmbelästigung. Auch eine Wohnfläche, die mehr als zehn Prozent unter der vertraglich angegebenen liegt, ist ein Mangel – unabhängig davon, ob der Mieter die Abweichung bemerkt hat.
Bei Störungen von außen, etwa einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück, ist die Rechtsprechung zurückhaltender: Kann der Vermieter die Störung selbst nicht abwehren und erhält er keine Entschädigung, scheidet eine Minderung häufig aus.
Muss ich die Minderung ankündigen?
Die Miete mindert sich automatisch, sobald und solange der Mangel besteht. Sie müssen dem Vermieter den Mangel aber unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Unterbleibt die Anzeige, kann der Mieter für die Zeit bis zur Kenntnis des Vermieters nicht mindern und macht sich unter Umständen schadensersatzpflichtig, wenn sich der Schaden ausweitet.
Unser Rat
Zeigen Sie den Mangel schriftlich an, beschreiben Sie ihn konkret (seit wann, wo, wie stark), fügen Sie Fotos bei und setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung. Zu hohe Anforderungen an die Beschreibung stellen die Gerichte nicht: Der Mieter muss die Mangelerscheinung schildern, nicht die Ursache.
Wie hoch darf die Minderung sein?
Die Minderung bemisst sich nach dem Grad der Beeinträchtigung. Grundlage ist die Bruttomiete, also Kaltmiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen oder -pauschale. Veröffentlichte Minderungstabellen geben grobe Anhaltspunkte, ersetzen aber nicht die Bewertung des konkreten Falls: Ein Heizungsausfall im Januar wiegt schwerer als im Mai, Schimmel im Schlafzimmer schwerer als im Abstellraum.
Beispiel
Bruttomiete 1.600 €. Im Januar fällt die Heizung für zwölf Tage weitgehend aus. Angemessen sei für diese Zeit eine Minderung von 50 %.
| Tagesmiete Januar (1.600 € : 31) | 51,61 € |
| × 12 Tage × 50 % | |
| Minderungsbetrag | 309,68 € |
Wann ist eine Minderung ausgeschlossen?
- Der Mieter kannte den Mangel bei Vertragsschluss und hat sich seine Rechte nicht vorbehalten (§ 536b BGB).
- Der Mieter hat den Mangel selbst verursacht, etwa durch unzureichendes Lüften.
- Die Beeinträchtigung ist unerheblich.
- Bei einer energetischen Modernisierung ist die Minderung für drei Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB).
Bei Wohnraum kann das Minderungsrecht vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters ausgeschlossen werden. Im Gewerbemietrecht sind Einschränkungen in Grenzen zulässig.
Das Risiko: Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Mindert der Mieter zu stark und summiert sich der Fehlbetrag auf mehr als eine Monatsmiete, kann der Vermieter fristlos kündigen. Ein Irrtum über die Höhe der Minderung schützt nach der Rechtsprechung kaum. Deshalb empfehlen wir häufig, die Miete unter Vorbehalt vollständig weiterzuzahlen und den Minderungsbetrag später zurückzufordern – oder vorab feststellen zu lassen.
Bei Schimmel streiten die Parteien regelmäßig über die Ursache. Hier hilft oft nur ein Sachverständigengutachten; ein selbstständiges Beweisverfahren sichert die Beweise, bevor saniert wird.
Was Vermieter tun sollten
- Mängelanzeigen ernst nehmen, Eingang bestätigen und zeitnah besichtigen.
- Ursachen klären lassen – besonders bei Feuchtigkeit.
- Handwerkertermine schriftlich ankündigen; der Mieter muss Erhaltungsmaßnahmen dulden.
- Bei unberechtigter Minderung den Rückstand genau beziffern und rechtzeitig reagieren.
Häufige Fragen
Darf ich den Mangel selbst beseitigen lassen?
Ja, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder die Beseitigung zur Erhaltung der Wohnung sofort notwendig ist. Die Kosten können Sie dann ersetzt verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Ohne vorherige Fristsetzung bleiben Sie meist auf den Kosten sitzen.
Gilt die Minderung auch rückwirkend?
Die Minderung gilt ab dem Zeitpunkt, in dem der Mangel besteht und der Vermieter davon weiß. Haben Sie in dieser Zeit die volle Miete gezahlt, können Sie den Überschuss zurückfordern – am sichersten, wenn Sie unter Vorbehalt gezahlt haben.
Kann ich zusätzlich Miete zurückbehalten?
Ja, zusätzlich zur Minderung kommt ein Zurückbehaltungsrecht in Betracht, um den Vermieter zur Beseitigung zu bewegen. Es ist aber der Höhe und der Dauer nach begrenzt. Lassen Sie den Betrag vorher prüfen.
Lassen Sie Ihren Fall prüfen.
Jeder Fall hat seine Besonderheiten. Wir prüfen Ihre Unterlagen und sagen Ihnen, wie wir Ihre Chancen einschätzen und was eine Vertretung kostet.
- Unterlagen sendenVertrag, Schreiben, Fotos – direkt über das Formular.
- Einschätzung erhaltenMit klarem Kostenrahmen, bevor Kosten entstehen.
- EntscheidenErst mit Ihrem Auftrag werden wir tätig.
Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.