Räumungsklage

Wann brauche ich eine Räumungsklage?

Eine Räumungsklage ist nötig, wenn das Mietverhältnis beendet ist – durch Kündigung, Aufhebungsvertrag oder Ablauf eines wirksamen Zeitmietvertrags – und der Mieter die Wohnung trotzdem nicht zurückgibt. Der Vermieter darf die Räumung nicht selbst durchsetzen. Wer Schlösser austauscht, Möbel ausräumt oder Strom und Wasser abstellt, begeht verbotene Eigenmacht, macht sich schadensersatzpflichtig und riskiert ein Strafverfahren.

Vor der Klage sollte geprüft werden, ob die Kündigung wirksam ist: Form, Begründung, Zugang und Fristen. Fehler lassen sich im Prozess meist nicht mehr beheben; eine neue Kündigung kostet Monate. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs empfiehlt sich, zugleich fristlos und hilfsweise ordentlich zu kündigen.

Wie läuft eine Räumungsklage beim Amtsgericht München ab?

Für Streitigkeiten über Wohnraummietverhältnisse ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a ZPO, § 23 Nr. 2a GVG) – unabhängig vom Streitwert. Für Wohnungen im Stadtgebiet ist das das Amtsgericht München.

1. Klageschrift: Sie richtet sich gegen alle Mieter und gegen alle erwachsenen Personen, die die Wohnung mitbesitzen, etwa Ehegatten, Lebensgefährten oder Untermieter. Ein Titel nur gegen den Mieter reicht für die Räumung von Mitbewohnern nicht aus.
2. Kostenvorschuss: Das Gericht stellt die Klage erst nach Einzahlung der Gerichtskosten zu.
3. Verfahren: Das Gericht bestimmt einen frühen Termin oder ordnet ein schriftliches Vorverfahren an. Reagiert der Mieter nicht, ergeht ein Versäumnisurteil.
4. Verhandlung: Häufig endet das Verfahren mit einem Räumungsvergleich mit festem Auszugstermin, sonst mit einem Urteil.

Nach § 272 Abs. 4 ZPO sind Räumungssachen vorrangig und beschleunigt durchzuführen. Feste Fristen für das Gericht ergeben sich daraus nicht; die Dauer hängt von der Belastung der Abteilung und vom Verhalten des Mieters ab. Bei einer Klage wegen Zahlungsverzugs teilt das Gericht den Eingang der zuständigen Sozialbehörde mit, damit diese eine Übernahme der Mietschulden prüfen kann. Zahlt der Mieter oder eine öffentliche Stelle innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage alle Rückstände, wird die fristlose Kündigung unwirksam.

Wird neben der Räumung auch Zahlung verlangt, kann das Gericht auf Antrag eine Sicherungsanordnung erlassen (§ 283a ZPO): Der Mieter muss dann die während des Prozesses fällig werdenden Beträge bei Gericht hinterlegen.

Was ist eine Räumungsfrist?

Auch wenn der Mieter verurteilt wird, kann das Gericht ihm auf Antrag oder von Amts wegen eine Räumungsfrist gewähren (§ 721 ZPO). Dabei wägt es die Interessen ab – etwa die Suche nach Ersatzwohnraum auf dem Münchner Markt, Krankheit, Kinder oder die Zahlung der laufenden Nutzungsentschädigung. Die Frist kann verlängert werden, darf aber insgesamt ein Jahr ab Rechtskraft des Urteils nicht übersteigen. Für Räumungsvergleiche gilt Entsprechendes (§ 794a ZPO). Für wirksam befristete Zeitmietverträge, die durch Zeitablauf enden, scheidet eine Räumungsfrist aus.

Daneben gibt es in Ausnahmefällen Vollstreckungsschutz wegen sittenwidriger Härte (§ 765a ZPO), etwa bei ernsthafter Suizidgefahr. Während der Räumungsfrist schuldet der Mieter eine Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der bisherigen Miete.

Was kostet eine Räumungsklage?

Die Kosten richten sich nach dem Streitwert. Bei der Räumung ist das in der Regel das Entgelt für ein Jahr, also die Jahresnettokaltmiete; Nebenkostenvorauszahlungen, über die abgerechnet wird, bleiben außer Betracht (§ 41 Abs. 2 GKG). Wird zugleich rückständige Miete eingeklagt, kommt deren Betrag hinzu. Aus dem Streitwert ergeben sich Gerichtsgebühren und Anwaltsgebühren nach den gesetzlichen Tabellen.

Hinzu kommen die Vollstreckungskosten. Bei einer klassischen Räumung muss der Vermieter beim Gerichtsvollzieher einen Vorschuss für Spedition, Einlagerung und gegebenenfalls Entsorgung leisten. Bei einer voll möblierten Wohnung erreicht dieser Vorschuss schnell mehrere tausend Euro.

Wie wird ein Räumungsurteil vollstreckt?

Räumungsurteile sind in der Regel vorläufig vollstreckbar, häufig ohne Sicherheitsleistung, wobei der Mieter die Vollstreckung durch eigene Sicherheit abwenden kann. Mit der vollstreckbaren Ausfertigung beauftragt der Vermieter den zuständigen Gerichtsvollzieher. Dieser kündigt dem Schuldner den Räumungstermin vorher an, setzt ihn aus dem Besitz und übergibt die Wohnung an den Vermieter. Bewegliche Sachen lässt er bei der klassischen Räumung abtransportieren und einlagern; holt der Schuldner sie nicht ab, werden sie verwertet.

Berliner Räumung: Nach § 885a ZPO kann der Vermieter den Auftrag auf die Herausgabe der Wohnung beschränken. Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter aus dem Besitz und tauscht das Schloss aus, die Gegenstände bleiben aber zunächst in der Wohnung. Der Vermieter darf sie wegschaffen und muss sie verwahren; Sachen ohne Verwertungswert darf er nach Fristablauf vernichten, andere verwerten. Er haftet dabei nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Das spart den Speditionsvorschuss, verlangt aber eine sorgfältige Dokumentation – am besten mit Fotos und einem Verzeichnis der vorgefundenen Sachen.

Wann ist eine Räumung per einstweiliger Verfügung möglich?

Eine Räumung im Eilverfahren ist bei Wohnraum nur in engen Ausnahmen zulässig (§ 940a ZPO):

• bei verbotener Eigenmacht, etwa wenn sich jemand ohne Vertrag Zugang zur Wohnung verschafft hat, oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben;
• gegen einen Dritten, der im Besitz der Wohnung ist, wenn gegen den Mieter bereits ein Räumungstitel vorliegt und der Vermieter erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung von dem Besitz erfahren hat;
• wenn der Mieter einer Sicherungsanordnung im Räumungsprozess nicht nachkommt.

Bloßer Zahlungsverzug oder ein langes Verfahren genügen dagegen nicht.

Checkliste vor der Räumungsklage

• Kündigung auf Form, Begründung und Zugang prüfen; Zugangsnachweis sichern.
• Alle Mieter und alle erwachsenen Mitbewohner ermitteln, gegebenenfalls Untermieter.
• Rückstände und Nutzungsentschädigung genau beziffern.
• Bei Zahlungsklage eine Sicherungsanordnung beantragen.
• Vergleichsbereitschaft klären: fester Auszugstermin gegen Verzicht auf Teile der Forderung?
• Vollstreckung planen: Berliner Räumung oder klassische Räumung?

Häufige Fragen

Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.