Indexmiete und Staffelmiete

Was ist eine Staffelmiete?

Bei der Staffelmiete legen Mieter und Vermieter schon im Vertrag fest, wann und auf welchen Betrag die Miete steigt (§ 557a BGB). Die Vereinbarung muss schriftlich getroffen werden. Jede Stufe ist als konkreter Geldbetrag anzugeben – entweder die jeweilige Miete oder die Erhöhung in Euro. Prozentangaben („jährlich plus 2 %“) genügen nicht. Zwischen zwei Stufen muss die Miete mindestens ein Jahr gleich bleiben.

Während der Laufzeit der Staffelmiete sind Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und Modernisierungserhöhungen ausgeschlossen. Betriebskostenvorauszahlungen können dagegen wie üblich angepasst werden. Ein vereinbarter Kündigungsverzicht des Mieters ist höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung wirksam.

Was ist eine Indexmiete?

Bei der Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt, den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht (§ 557b BGB). Auch sie muss schriftlich vereinbart werden. Steigt der Index, kann der Vermieter die Miete im gleichen prozentualen Verhältnis anheben; sinkt er, kann der Mieter eine Senkung verlangen.

Die Anpassung geschieht nicht automatisch. Der Vermieter muss sie in Textform erklären – ein Brief oder eine E-Mail genügt – und dabei die eingetretene Änderung des Index sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro angeben. Die geänderte Miete ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Auch hier muss die Miete zwischen zwei Anpassungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist ausgeschlossen. Eine Modernisierungserhöhung ist nur möglich, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat – etwa wegen gesetzlicher Pflichten.

Wie berechne ich eine Indexerhöhung?

Die Formel ist einfach: neue Miete = bisherige Miete × neuer Indexstand : Indexstand bei der letzten Festlegung. Maßgeblich ist der Index zum Zeitpunkt der letzten Mietfestsetzung – also bei Vertragsbeginn oder bei der letzten Anpassung – und der zuletzt veröffentlichte Wert. Achten Sie darauf, dass beide Werte auf dasselbe Basisjahr bezogen sind.

Bei der Staffelmiete ist keine Rechnung nötig: Die Beträge stehen im Vertrag. Beispiel: 1.400 € ab Mietbeginn, 1.450 € ab dem 13. Monat, 1.500 € ab dem 25. Monat.

Gilt die Mietpreisbremse auch für Index- und Staffelmiete?

Ja, aber unterschiedlich. München ist durch die bayerische Mieterschutzverordnung, deren Neufassung seit dem 1. Januar 2026 gilt und bis zum 31. Dezember 2029 befristet ist, als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt. Bei Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 % übersteigen.

• Bei der Staffelmiete wird jede einzelne Stufe an der Mietpreisbremse gemessen, und zwar zum Zeitpunkt, zu dem sie fällig wird (§ 557a Abs. 4 BGB). Eine Stufe, die die zulässige Höhe überschreitet, ist insoweit unwirksam; eine zulässig erreichte frühere Stufe bleibt bestehen.
• Bei der Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Spätere Indexanpassungen werden nicht erneut gemessen.

Die Kappungsgrenze von 15 %, die in München für Erhöhungen auf die Vergleichsmiete gilt, ist auf Index- und Staffelmieten nicht anwendbar. Der Bundesgesetzgeber berät derzeit über eine zusätzliche Begrenzung von Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten. Ob und ab wann eine solche Regel gilt, stand bei Redaktionsschluss nicht fest; vor Abschluss oder Anpassung einer Indexmiete sollte der aktuelle Stand geprüft werden.

Welche Vor- und Nachteile haben Index- und Staffelmiete?

Für Vermieter bieten beide Modelle planbare Erhöhungen ohne Mietspiegelbegründung und ohne Streit um Vergleichswohnungen. Die Indexmiete gleicht die Inflation aus, kann bei sinkenden Preisen aber auch zu einer Senkung führen. Nachteil: Höhere Mieten im Umfeld lassen sich nicht nachvollziehen, und Modernisierungskosten sind kaum umlegbar.

Für Mieter ist die Staffelmiete besonders gut kalkulierbar: Man weiß von Anfang an, was in drei Jahren zu zahlen ist. Die Indexmiete ist in Zeiten niedriger Inflation oft günstiger als Mietspiegelerhöhungen, kann aber bei hoher Inflation – wie in den Jahren 2022 und 2023 – deutlich stärker steigen, ohne dass eine Kappungsgrenze greift.

Ob sich ein Modell lohnt, hängt deshalb von der Laufzeit, der Lage und der Erwartung an die Preisentwicklung ab. Eine Kombination beider Modelle in einem Vertrag ist nicht möglich.

Checkliste: Vereinbarung und Erhöhung prüfen

• Ist die Vereinbarung schriftlich getroffen und von beiden Seiten unterschrieben?
• Staffelmiete: Sind alle Stufen als Eurobetrag angegeben und liegen mindestens zwölf Monate dazwischen?
• Indexmiete: Ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland als Maßstab vereinbart?
• Erhöhungserklärung in Textform mit alter und neuer Indexzahl und neuer Miete?
• Sind seit der letzten Anpassung zwölf Monate vergangen?
• Hält die Ausgangsmiete – bei der Staffel jede Stufe – die Mietpreisbremse ein?
• Ist ein Kündigungsverzicht länger als vier Jahre vereinbart?

Häufige Fragen

Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.