Kündigung durch den Mieter

Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter?

Für Mieter gilt nach § 573c Abs. 1 BGB eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Anders als beim Vermieter verlängert sich diese Frist nicht mit der Dauer des Mietverhältnisses. Wer zwanzig Jahre in der Wohnung gelebt hat, kann also ebenso schnell kündigen wie jemand, der vor einem Jahr eingezogen ist. Vereinbarungen, die dem Mieter eine längere Frist auferlegen, sind grundsätzlich unwirksam.

Eine Ausnahme kann für sehr alte Mietverträge gelten, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden und längere Fristen ausdrücklich vereinbart haben. Ob eine solche Altklausel noch gilt, sollte im Einzelfall geprüft werden.

Der Mieter muss keinen Grund für seine Kündigung angeben. Ein Widerspruchsrecht des Vermieters gibt es nicht.

Bis wann muss die Kündigung beim Vermieter sein?

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Entscheidend ist der Zugang beim Vermieter, nicht das Datum des Schreibens oder der Poststempel. Sonn- und Feiertage zählen nicht als Werktage. Der Samstag wird nach der Rechtsprechung bei der Kündigungsfrist mitgezählt. Wer sichergehen will, plant so, dass die Kündigung bereits am ersten Werktag des Monats ankommt.

Den Zugang muss im Streitfall der Mieter beweisen. Sicher sind die persönliche Übergabe unter Zeugen, der Einwurf durch einen Boten, der den Inhalt kennt und ein Protokoll anfertigt, oder ein Einwurf-Einschreiben. Beim Übergabe-Einschreiben besteht das Risiko, dass der Vermieter den Brief nicht abholt.

Welche Form muss die Kündigung haben?

Die Kündigung von Wohnraum bedarf der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB). Das bedeutet: ein Schreiben auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift. Eine E-Mail, eine SMS, ein Fax oder eine Nachricht über ein Mieterportal genügen nicht, auch wenn der Vermieter darauf reagiert. Die Textform, die für viele andere Erklärungen im Mietrecht reicht, gilt hier nicht.

Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, etwa Ehepaare oder Wohngemeinschaften mit gemeinsamem Hauptvertrag, müssen alle Mieter die Kündigung erklären und unterschreiben. Ein Mieter allein kann nicht wirksam für sich kündigen. Zieht einer aus, bleibt er ohne Zustimmung von Vermieter und Mitmietern Vertragspartei. Ebenso ist die Kündigung an alle Vermieter zu richten, wenn mehrere im Vertrag stehen. Hat eine Hausverwaltung Vollmacht, kann die Kündigung an sie gehen.

Inhaltlich sollte das Schreiben die Wohnung genau bezeichnen, eindeutig erklären, dass gekündigt wird, und den Beendigungszeitpunkt nennen, hilfsweise „zum nächstzulässigen Termin“. Zweckmäßig ist zudem ein Widerspruch gegen eine stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB.

Bin ich an einen Kündigungsverzicht gebunden?

Viele Münchner Mietverträge enthalten einen Kündigungsverzicht: Beide Seiten verzichten für eine bestimmte Zeit auf die ordentliche Kündigung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein solcher Verzicht in einem Formularvertrag wirksam, wenn er beiderseitig gilt und höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss umfasst. Ist er länger, ist die Klausel insgesamt unwirksam und der Mieter kann mit der gesetzlichen Frist kündigen. Eine kündbare Wohnung erst zum Ende der vier Jahre zu verlassen, ist dabei zulässig: Die Kündigung darf schon so ausgesprochen werden, dass das Mietverhältnis genau mit Ablauf der vier Jahre endet.

Bei einer Staffelmiete erlaubt § 557a Abs. 3 BGB einen Ausschluss der Mieterkündigung für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Vereinbarung. Individuell ausgehandelte Verzichte können auch länger sein.

Welche Sonderkündigungsrechte haben Mieter?

Auch bei einem Kündigungsverzicht oder einem Zeitmietvertrag stehen Mietern gesetzliche Sonderkündigungsrechte zu, die vertraglich nicht ausgeschlossen werden können:

• Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete oder nach Modernisierung: Kündigung bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 561 BGB).
• Modernisierungsankündigung: Kündigung bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang folgt, zum Ablauf des darauffolgenden Monats (§ 555e BGB).
• Verweigerte Untervermietung: außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (§ 540 Abs. 1 BGB).
• Tod des Mieters: Erben und eintretende Angehörige können innerhalb eines Monats nach Kenntnis mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Wann dürfen Mieter fristlos kündigen?

Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB) ist für Mieter insbesondere möglich, wenn

• der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch nicht gewährt oder wieder entzieht, etwa bei einer über Wochen ausgefallenen Heizung im Winter;
• die Wohnung die Gesundheit erheblich gefährdet, zum Beispiel durch massiven Schimmelbefall (§ 569 Abs. 1 BGB);
• der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört (§ 569 Abs. 2 BGB).

In der Regel muss der Mieter dem Vermieter vorher eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen oder ihn abmahnen. Der Kündigungsgrund ist im Schreiben anzugeben. Eine unberechtigte fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht; der Mieter schuldet dann weiter die Miete. Deshalb empfiehlt sich, hilfsweise ordentlich zu kündigen.

• Mietvertrag auf Kündigungsverzicht, Staffelmiete oder Befristung prüfen.
• Kündigungsschreiben mit allen Mietern erstellen und von allen eigenhändig unterschreiben lassen.
• An alle Vermieter oder die bevollmächtigte Verwaltung adressieren.
• Zugang bis zum dritten Werktag nachweisbar sicherstellen.
• Fortsetzung des Gebrauchs nach § 545 BGB widersprechen.
• Übergabetermin und Rückgabe der Schlüssel rechtzeitig vereinbaren.

Häufige Fragen

Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.