Untervermietung

Brauche ich für die Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters?

Ja. Nach § 540 Abs. 1 BGB darf der Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Das gilt für die Untervermietung der ganzen Wohnung ebenso wie für die Vermietung eines einzelnen Zimmers. Die Erlaubnis sollte schriftlich oder zumindest in Textform eingeholt werden, damit sie später nachweisbar ist.

Keine Erlaubnis brauchen Mieter für die Aufnahme naher Angehöriger, also Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder, sowie für Hausangestellte und Pflegepersonen. Besuch ist ebenfalls erlaubnisfrei, solange er vorübergehend bleibt. Als grobe Orientierung gelten einige Wochen; wer dauerhaft mit einzieht, ist kein Besuch mehr. Bei einem Lebensgefährten oder einer Lebensgefährtin muss der Mieter den Vermieter dagegen um Erlaubnis bitten; diese ist in aller Regel zu erteilen.

Der Untermieter hat keinen eigenen Vertrag mit dem Vermieter. Vertragspartner des Untermieters ist allein der Hauptmieter. Er haftet gegenüber dem Vermieter auch für Schäden, die der Untermieter verursacht (§ 540 Abs. 2 BGB).

Wann muss der Vermieter die Untervermietung erlauben?

Einen Anspruch auf Erlaubnis gibt § 553 Abs. 1 BGB dem Mieter von Wohnraum, wenn drei Voraussetzungen vorliegen:

1. Es geht um einen Teil der Wohnung, nicht um die gesamte Wohnung.
2. Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.
3. Dieses Interesse ist nach Abschluss des Mietvertrags entstanden.

Als berechtigt gilt jedes vernünftige wirtschaftliche oder persönliche Interesse. Typisch sind ein Jobwechsel ins Ausland mit geplanter Rückkehr, die Trennung vom Partner, der Wegfall eines Einkommens oder schlicht der Wunsch, nicht allein zu wohnen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt es für den „Teil der Wohnung“, wenn der Mieter ein Zimmer für sich behält und dort Möbel lagert oder es gelegentlich nutzt. Er muss seinen Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung haben.

Der Vermieter darf die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, wenn der Wohnraum übermäßig belegt würde oder wenn ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist. Der Mieter muss deshalb Namen und Beruf des vorgesehenen Untermieters mitteilen.

Darf der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?

Ist dem Vermieter die Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Ein Zuschlag ist vor allem gerechtfertigt, wenn durch die zusätzliche Person höhere Kosten entstehen, die nicht über die Betriebskosten abgerechnet werden, etwa bei einer Inklusivmiete oder Pauschale. Werden die Betriebskosten verbrauchsabhängig oder nach Personen abgerechnet, fehlt es oft an einem Grund für einen Zuschlag.

Was können Mieter tun, wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert?

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen, sofern nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das Sonderkündigungsrecht ist besonders wertvoll, wenn im Mietvertrag ein Kündigungsverzicht vereinbart ist. Schweigt der Vermieter auf eine ordnungsgemäße Anfrage, steht das nach verbreiteter Ansicht einer Verweigerung gleich.

Möchte der Mieter in der Wohnung bleiben, kann er die Erlaubnis einklagen, wenn die Voraussetzungen des § 553 BGB vorliegen. Zuständig ist in München das Amtsgericht München. Verweigert der Vermieter eine geschuldete Erlaubnis, kommt außerdem Schadensersatz in Höhe der entgangenen Untermiete in Betracht.

Was droht bei unerlaubter Untervermietung?

Wer ohne Erlaubnis untervermietet, verletzt den Mietvertrag. Der Vermieter kann abmahnen und, wenn der Mieter die Untervermietung trotzdem fortsetzt, fristlos nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB oder ordentlich kündigen. Hatte der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis und hat er nur versäumt, sie einzuholen, wiegt der Verstoß allerdings deutlich weniger schwer; eine Kündigung ist dann häufig nicht gerechtfertigt.

Für Vermieter gilt umgekehrt: Bevor Sie kündigen, sollten Sie prüfen, ob Sie die Erlaubnis hätten erteilen müssen. Eine Kündigung, die auf einen bloßen Formverstoß gestützt wird, hat vor Gericht oft keinen Bestand.

Darf ich meine Münchner Wohnung über Airbnb vermieten?

Die tage- oder wochenweise Vermietung an Touristen ist etwas anderes als eine Untervermietung an einen dauerhaften Mitbewohner. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs deckt eine allgemeine Untermieterlaubnis die Überlassung an wechselnde Feriengäste nicht ab. Einen Anspruch nach § 553 BGB auf eine solche Nutzung gibt es in der Regel nicht. Ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters droht die Kündigung.

Hinzu kommt das öffentliche Recht: Die Landeshauptstadt München hat auf Grundlage des bayerischen Zweckentfremdungsgesetzes eine Zweckentfremdungssatzung erlassen. Wird Wohnraum für mehr als acht Wochen im Kalenderjahr an Feriengäste oder Medizintouristen vermietet, ist das ohne Genehmigung grundsätzlich eine verbotene Zweckentfremdung. Die Stadt kann die Nutzung untersagen und empfindliche Bußgelder verhängen. Auch bei kürzerer Vermietung empfiehlt sich, vorab die aktuellen Vorgaben des Sozialreferats zu prüfen.

• Erlaubnis des Vermieters vor Einzug des Untermieters einholen, mit Name und Beruf des Untermieters.
• Berechtigtes Interesse kurz und nachvollziehbar begründen.
• Untermiete so bemessen, dass kein Überschuss über die eigenen Wohnkosten entsteht.
• Schriftlichen Untermietvertrag mit klarer Laufzeit und Kündigungsregel abschließen.
• Untermieter beim Kreisverwaltungsreferat anmelden lassen; der Mieter stellt die Wohnungsgeberbestätigung aus.
• Keine Kurzzeitvermietung an Touristen ohne ausdrückliche Zustimmung und Prüfung der Zweckentfremdungssatzung.

Häufige Fragen

Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.