Mietpreisbremse in München

Gilt die Mietpreisbremse in München?

Ja. Die Mietpreisbremse ist in den §§ 556d bis 556g BGB geregelt. Sie gilt nur in Gebieten, die eine Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat. Der Bundestag hat die gesetzliche Grundlage bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Die Bayerische Staatsregierung hat daraufhin die Mieterschutzverordnung neu gefasst. Die Neufassung gilt seit dem 1. Januar 2026 und erfasst 285 Städte und Gemeinden, darunter die Landeshauptstadt München und viele Gemeinden im Umland.

Dieselbe Verordnung senkt in München die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand auf 15 Prozent in drei Jahren und verlängert die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnungen auf zehn Jahre. Diese Regeln betreffen laufende Mietverhältnisse; die Mietpreisbremse dagegen gilt für den Beginn eines neuen Mietverhältnisses.

Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung sein?

Die vereinbarte Miete darf zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Maßstab ist in München der qualifizierte Mietspiegel. Der Mietspiegel 2025 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 € je Quadratmeter aus. Für die einzelne Wohnung kommt es aber nicht auf den Durchschnitt an, sondern auf das konkrete Feld: Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung führen zu Zu- und Abschlägen.

Welche Ausnahmen gibt es für Vermieter?

Die Mietpreisbremse gilt nicht oder nur eingeschränkt in folgenden Fällen:

• Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen (§ 556f Satz 1 BGB). Das gilt auch für spätere Vermietungen derselben Wohnung.
• Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist ausgenommen (§ 556f Satz 2 BGB). Umfassend ist sie, wenn der Aufwand etwa ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreicht und die Wohnung in wesentlichen Teilen einem Neubau gleichgestellt wird.
• Höhere Vormiete: War die Miete des Vormieters höher, darf der Vermieter diese wieder verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB). Mieterhöhungen im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses und Minderungen bleiben außer Betracht.
• Modernisierung in den letzten drei Jahren: Die zulässige Miete darf um den Betrag erhöht werden, der bei einer Modernisierungsmieterhöhung zulässig gewesen wäre (§ 556e Abs. 2 BGB).

Wichtig für Vermieter: Wer sich auf die Vormiete, eine frühere Modernisierung oder eine Ausnahme nach § 556f BGB berufen will, muss dies dem Mieter vor Abgabe seiner Vertragserklärung unaufgefordert in Textform mitteilen (§ 556g Abs. 1a BGB). Unterbleibt die Auskunft, kann er sich darauf nicht berufen. Holt er sie formgerecht nach, gilt die Ausnahme erst zwei Jahre danach.

Wie fordern Mieter zu viel gezahlte Miete zurück?

Eine Vereinbarung über eine zu hohe Miete ist nur insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miete übersteigt. Der Mietvertrag bleibt im Übrigen bestehen. Um zu viel gezahlte Miete zurückzuerhalten, muss der Mieter den Verstoß gegenüber dem Vermieter in Textform rügen (§ 556g Abs. 2 BGB). Eine E-Mail genügt. Hat der Vermieter vor Vertragsschluss eine Ausnahme mitgeteilt, muss die Rüge darauf eingehen.

Der Mieter hat zudem einen Auskunftsanspruch: Der Vermieter muss ihm auf Verlangen die Tatsachen mitteilen, die für die zulässige Miete maßgeblich und nicht allgemein zugänglich sind, etwa die Höhe der Vormiete oder durchgeführte Modernisierungen (§ 556g Abs. 3 BGB). Für Umstände wie die Ausstattung im Mietspiegel braucht er die Auskunft nicht, weil er sie selbst kennt.

Was sollten Vermieter bei der Neuvermietung beachten?

Die Mietpreisbremse wird nicht von Amts wegen kontrolliert; ein Verstoß ist für sich genommen auch keine Ordnungswidrigkeit. Wer aber eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich übersteigt, kann zusätzlich unter den Tatbestand der Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz fallen. Vermieter sollten die zulässige Miete deshalb vor dem Inserat sorgfältig ermitteln und dokumentieren.

• Ist die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt worden? Nachweis aufbewahren.
• Mietspiegel-Feld mit Baujahr, Lage und Ausstattungsmerkmalen ermitteln.
• Vormiete und Mieterhöhungen im letzten Jahr des Vormietverhältnisses feststellen.
• Modernisierungen der letzten drei Jahre mit Kosten belegen.
• Ausnahmen vor Vertragsschluss in Textform mitteilen.
• Möblierungszuschlag gesondert ausweisen und angemessen bemessen.

Was sollten Mieter tun, wenn die Miete zu hoch erscheint?

Mieter sollten zunächst die Vergleichsmiete mithilfe des Münchner Mietspiegels berechnen und vom Vermieter Auskunft über Vormiete und Modernisierungen verlangen. Ergibt sich eine Überschreitung, folgt die Rüge in Textform mit der Aufforderung, die Miete künftig herabzusetzen und den überzahlten Betrag zu erstatten. Lenkt der Vermieter nicht ein, entscheidet das Amtsgericht München. Ein Kündigungsrecht des Vermieters entsteht durch eine berechtigte Rüge nicht.

Häufige Fragen

Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.