Nachmieter stellen

Kann ich aus dem Mietvertrag, wenn ich drei Nachmieter stelle?

Nein. Die verbreitete Annahme, ein Mieter komme vorzeitig aus dem Vertrag, wenn er dem Vermieter drei zumutbare Nachmieter vorschlägt, hat keine gesetzliche Grundlage. Das BGB kennt keine solche Regel. Der Vermieter muss sich auf einen Mieterwechsel grundsätzlich nicht einlassen, auch wenn die vorgeschlagenen Personen solvent und sympathisch sind.

Bei einem unbefristeten Mietvertrag ohne Kündigungsverzicht ist das meist kein großes Problem: Mieter können ohnehin mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Den Nachmieter brauchen sie vor allem dann, wenn sie schneller ausziehen möchten oder wenn ein Kündigungsverzicht, eine Staffelmiete mit Kündigungsausschluss oder ein Zeitmietvertrag sie länger bindet.

Welche Nachmieterklauseln gibt es?

Ein Anspruch auf Entlassung kann sich aus dem Mietvertrag ergeben. Man unterscheidet zwei Formen:

• Echte Nachmieterklausel: Der Nachmieter erhält das Recht, anstelle des bisherigen Mieters in den Vertrag einzutreten. Der Vermieter muss ihn akzeptieren, wenn er geeignet ist.
• Unechte Nachmieterklausel: Der Mieter darf vorzeitig ausscheiden, wenn er einen geeigneten Nachmieter vorschlägt. Ob der Vermieter mit diesem tatsächlich einen Vertrag schließt, bleibt seine Entscheidung; der bisherige Mieter wird aber jedenfalls frei.

Ist eine Klausel vorhanden, kommt es auf ihren genauen Wortlaut an: Muss der Nachmieter zu denselben Bedingungen einsteigen? Gibt es eine Frist? Darf der Vermieter einen Nachmieter nur aus bestimmten Gründen ablehnen? Unklare Formularklauseln gehen nach § 305c Abs. 2 BGB zulasten des Vermieters, der sie gestellt hat.

Wann muss der Vermieter ausnahmsweise einen Nachmieter akzeptieren?

Ohne vertragliche Regelung kann sich ein Anspruch nur ausnahmsweise aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergeben. Die Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen. Alle folgenden Punkte müssen in der Regel zusammenkommen:

1. Der Mieter ist noch für längere Zeit gebunden, etwa durch einen Kündigungsverzicht oder einen befristeten Vertrag. Bei der gesetzlichen Dreimonatsfrist scheidet ein Anspruch praktisch aus.
2. Er hat ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung, das das Interesse des Vermieters am Fortbestand erheblich überwiegt – etwa eine schwere Erkrankung, ein beruflich veranlasster Umzug in eine andere Stadt oder deutlicher Familienzuwachs.
3. Der Grund ist nach Vertragsschluss eingetreten und war nicht vorhersehbar.
4. Der Mieter stellt einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter, der bereit ist, den Vertrag zu den bisherigen Bedingungen zu übernehmen.

Ein selbst gewählter Umzug, etwa weil der Mieter ein Haus gekauft hat oder mit dem Partner zusammenziehen möchte, reicht nach überwiegender Auffassung nicht.

Der Mieter trägt für alle diese Voraussetzungen die Beweislast. Er sollte den Grund für den Auszug deshalb belegen können, etwa mit dem Arbeitsvertrag oder einem ärztlichen Attest, und die Angaben zum Nachmieter vollständig vorlegen. Wer dem Vermieter nur einen Namen nennt, hat noch keinen geeigneten Nachmieter gestellt. Je konkreter und vollständiger die Unterlagen sind, desto eher lässt sich ein Streit vermeiden.

Aus welchen Gründen darf der Vermieter einen Nachmieter ablehnen?

Auch wenn der Vermieter einen Nachmieter grundsätzlich akzeptieren muss, darf er die vorgeschlagene Person prüfen. Er darf Auskünfte zu Einkommen und Beruf verlangen, eine Selbstauskunft und eine Bonitätsprüfung erbitten. Ablehnen darf er einen Nachmieter aus sachlichen Gründen, etwa bei Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit, bei einer offensichtlichen Überbelegung oder wenn der Kandidat nur zu schlechteren Bedingungen einziehen will. Diskriminierende Gründe, etwa Herkunft oder Religion, sind nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz unzulässig.

Lehnt der Vermieter einen geeigneten Nachmieter ohne sachlichen Grund ab, obwohl ein Anspruch auf Entlassung besteht, wird der Mieter ab dem Zeitpunkt frei, zu dem der Nachmieter eingezogen wäre. Er schuldet dann keine Miete mehr.

Wie sieht ein guter Aufhebungsvertrag aus?

Die sauberste Lösung ist ein Mietaufhebungsvertrag. Beide Seiten vereinbaren, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Datum endet. Ein Aufhebungsvertrag kann formfrei geschlossen werden, sollte aber schon aus Beweisgründen schriftlich festgehalten und von allen Mietern und Vermietern unterschrieben werden.

Regeln Sie im Aufhebungsvertrag insbesondere:

• Enddatum und Termin der Wohnungsübergabe.
• Ob und welche Schönheitsreparaturen noch auszuführen sind.
• Den Umgang mit Einbauten und Möbeln, die der Nachmieter übernimmt; die Ablöse vereinbaren Vor- und Nachmieter gesondert.
• Rückzahlung der Kaution und einen Einbehalt für die ausstehende Betriebskostenabrechnung.
• Eine etwaige Ausgleichszahlung an den Vermieter, wenn er auf Bindung verzichtet.
• Neue Anschrift des Mieters für Abrechnung und Korrespondenz.

Darf der Vormieter eine Ablöse vom Nachmieter verlangen?

Für Einbauküche, Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände darf der Vormieter eine Ablöse vereinbaren. Sie darf aber den Wert der übernommenen Gegenstände nicht auffällig übersteigen. Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz ist eine Vereinbarung insoweit unwirksam, als das Entgelt den Wert um mehr als die Hälfte übersteigt; der Nachmieter kann den Überschuss zurückverlangen. Eine bloße Zahlung dafür, dass der Vormieter die Wohnung „freimacht“, ist unzulässig.

Häufige Fragen

Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.