- Automatische Indexklauseln sind im Gewerbe nur bei langfristigen Verträgen zulässig, in der Regel mindestens zehn Jahre.
- Die Klausel muss an einen amtlichen Preisindex knüpfen und in beide Richtungen wirken.
- Eine unwirksame Klausel bleibt bis zur rechtskräftigen Feststellung wirksam.
- Leistungsvorbehalt und Staffelmiete unterliegen nicht dem Preisklauselgesetz.
Welche Formen der Wertsicherung gibt es?
Gewerbemietverträge laufen oft zehn Jahre und länger. Ohne Anpassungsmechanismus würde die Miete über diese Zeit real deutlich an Wert verlieren. Üblich sind vier Gestaltungen:
- Indexklausel (Gleitklausel): Die Miete ändert sich im Verhältnis zur Entwicklung eines Preisindex, meist des Verbraucherpreisindex für Deutschland.
- Leistungsvorbehalt: Bei Erreichen einer Schwelle wird die Miete neu verhandelt oder durch einen Gutachter festgesetzt.
- Staffelmiete: Die künftigen Erhöhungen stehen bereits im Vertrag.
- Umsatzmiete: Ein Teil der Miete richtet sich nach dem Umsatz des Mieters, häufig im Einzelhandel.
Für Wohnraum gelten eigene Regeln (§§ 557a, 557b BGB). Im Gewerbe gilt weitgehend Vertragsfreiheit, begrenzt vor allem durch das Preisklauselgesetz und das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
Wann ist eine Indexklausel nach dem Preisklauselgesetz zulässig?
Das Preisklauselgesetz verbietet grundsätzlich, die Höhe einer Geldschuld unmittelbar und selbsttätig an Preise anderer Güter oder Leistungen zu koppeln (§ 1 Abs. 1 PrKG). Für Mietverträge macht § 3 PrKG eine wichtige Ausnahme: Zulässig ist eine Bindung an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts oder einen vergleichbaren amtlichen Index, wenn
- die Miete für die Dauer von mindestens zehn Jahren zu zahlen ist,
- der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder
- der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern, etwa durch eine Option.
Zudem darf die Klausel keine Vertragspartei unangemessen benachteiligen (§ 2 PrKG). Unzulässig ist insbesondere eine Klausel, die nur Erhöhungen, aber keine Senkungen vorsieht, oder die die Miete bei steigendem Index überproportional anhebt.
Ist eine Klausel unzulässig, wird sie nicht von Anfang an unwirksam. Die Unwirksamkeit tritt erst zum Zeitpunkt der rechtskräftigen gerichtlichen Feststellung ein, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 8 PrKG). Bis dahin gezahlte Erhöhungen können in der Regel nicht zurückgefordert werden.
Laufzeit und Form hängen zusammen
Die Zehnjahresgrenze setzt eine wirksam vereinbarte Laufzeit voraus. Fehlt die für langfristige Gewerbemietverträge vorgeschriebene Textform, gilt der Vertrag als unbefristet. Welche Folgen das für die Indexklausel hat, ist nicht abschließend geklärt. Formfehler sollten deshalb unbedingt vermieden werden.
Wie funktioniert ein Schwellenwert – und wie wird gerechnet?
Viele Klauseln passen die Miete nicht jährlich an, sondern erst, wenn sich der Index um einen bestimmten Wert verändert hat. Entscheidend ist, ob die Schwelle in Prozent oder in Indexpunkten ausgedrückt ist. Bei hohem Indexstand führen Punkte schneller zur Anpassung als Prozent. Wird die Miete angepasst, beginnt die nächste Berechnung vom neuen Ausgangswert.
Zu regeln ist auch, ob die Anpassung automatisch eintritt oder erst nach einer Erklärung in Textform, und ab wann sie gilt. Bei einer automatischen Klausel kann der Vermieter Erhöhungen grundsätzlich auch rückwirkend verlangen, soweit sie nicht verjährt sind. Außerdem sollte die Klausel bestimmen, was bei einer Umstellung des Index auf ein neues Basisjahr gilt.
Beispiel
Ein Ladengeschäft in der Münchner Innenstadt wird zum 1. Januar 2022 für zwölf Jahre vermietet, Anfangsmiete 6.000 € netto im Monat. Die Klausel sieht eine Anpassung vor, sobald sich der Verbraucherpreisindex um mehr als 5 % gegenüber dem Ausgangswert verändert hat. Die Indexwerte sind für das Beispiel frei gewählt.
| Index bei Mietbeginn | 110,0 |
| Index im Anpassungsmonat | 116,6 |
| Veränderung: 116,6 : 110,0 | + 6,0 % |
| Bisherige Miete | 6.000 € |
| Neue Miete (6.000 € × 1,06) | 6.360 € |
Hätte die Klausel eine Schwelle von 5 Indexpunkten vorgesehen, wäre sie bereits bei 115,0 erreicht gewesen.
Was ist ein Leistungsvorbehalt?
Beim Leistungsvorbehalt ändert sich die Miete nicht automatisch. Erreicht der Index eine bestimmte Schwelle, verhandeln die Parteien über eine neue Miete; einigen sie sich nicht, setzt ein Sachverständiger sie nach billigem Ermessen fest. Weil ein Ermessensspielraum bleibt, fällt diese Gestaltung nicht unter das Verbot des Preisklauselgesetzes (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 PrKG) und ist auch bei kürzeren Laufzeiten möglich.
Der Nachteil: Das Ergebnis ist weniger vorhersehbar, und das Verfahren kostet Zeit und Geld. Die Klausel sollte deshalb regeln, wer den Gutachter bestimmt – etwa die IHK für München und Oberbayern –, wer die Kosten trägt und an welchem Maßstab, zum Beispiel der Marktmiete, sich die Festsetzung orientiert.
Für Mieter ist der Leistungsvorbehalt nicht nur nachteilig: Weil der Gutachter die Marktlage berücksichtigt, kann die Anpassung bei schwacher Nachfrage nach Gewerbeflächen geringer ausfallen als die reine Inflationsrate.
Ist eine Staffelmiete im Gewerbe die bessere Lösung?
Bei der Staffelmiete werden die Erhöhungen betragsmäßig oder prozentual im Voraus festgelegt. Sie ist im Gewerbe ohne die Grenzen des Preisklauselgesetzes zulässig und bietet beiden Seiten Planungssicherheit. Das Risiko: Steigt die Inflation stärker als die Staffeln, verliert der Vermieter; sinkt die Marktmiete, zahlt der Mieter zu viel.
Möglich sind auch Kombinationen, etwa eine Staffel für die ersten Jahre und danach eine Indexklausel. Die Regelungen dürfen sich dann zeitlich nicht überschneiden, sonst droht eine doppelte Erhöhung und Streit über die Auslegung.
Erhöhungen rechtzeitig geltend machen
Ansprüche auf erhöhte Miete verjähren in drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem sie fällig geworden sind. Ist eine Anpassungserklärung vorgesehen, gilt die neue Miete meist erst ab dem Folgemonat nach Zugang – Vermieter sollten den Index deshalb regelmäßig prüfen.
Wie prüfe ich eine Wertsicherungsklausel?
- Ist die Laufzeit von mindestens zehn Jahren wirksam und formgerecht vereinbart?
- Wird ein amtlicher Index genau bezeichnet, einschließlich Basisjahr?
- Wirkt die Klausel nach oben und nach unten?
- Ist die Schwelle in Prozent oder Punkten bestimmt – und eindeutig?
- Ist geregelt, ob die Anpassung automatisch oder nach Erklärung erfolgt?
- Überschneiden sich Staffel- und Indexregelungen nicht?
Häufige Fragen
Muss die Indexklausel genehmigt werden?
Nein. Ein Genehmigungsverfahren gibt es seit 2007 nicht mehr. Die Parteien müssen selbst prüfen, ob die Klausel die Voraussetzungen des Preisklauselgesetzes erfüllt.
Kann der Mieter eine Senkung verlangen, wenn der Index fällt?
Ja, wenn die Klausel ordnungsgemäß in beide Richtungen wirkt. Eine Klausel, die nur Erhöhungen erlaubt, ist unzulässig.
Darf neben der Indexmiete die Miete auf Marktniveau angehoben werden?
Nur, wenn der Vertrag das ausdrücklich vorsieht, etwa bei Ausübung einer Verlängerungsoption. Ohne Regelung bleibt es bei der Anpassung nach dem Index.
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Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.