Bauträgervertrag

Was ist ein Bauträgervertrag?

Beim Bauträgervertrag kauft der Erwerber ein Grundstück oder einen Miteigentumsanteil und verpflichtet zugleich den Bauträger, darauf ein Haus oder eine Wohnung zu errichten. Das Gesetz regelt ihn seit der Reform des Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018 in § 650u BGB: Für den Bau gilt Werkvertragsrecht, für das Grundstück Kaufrecht. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden.

Für Verbraucher gelten wichtige Schutzvorschriften des Verbraucherbauvertrags. Der Bauträger muss eine Baubeschreibung mit festgelegtem Mindestinhalt übergeben, und der Vertrag muss verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt oder zur Dauer der Bauausführung enthalten. Ein Widerrufsrecht besteht wegen der notariellen Beurkundung nicht.

Vor der Beurkundung sollten Erwerber neben dem Vertragsentwurf die Teilungserklärung, die Pläne und die Baubeschreibung genau lesen. Was dort nicht festgelegt ist, schuldet der Bauträger in der Regel nur in üblicher Qualität. Zweifel bei der Auslegung einer unklaren Baubeschreibung gehen allerdings zulasten des Bauträgers (§ 650k Abs. 2 BGB).

Wann darf der Bauträger welche Raten verlangen?

Abschlagszahlungen sind nur nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zulässig. Bevor überhaupt Geld fließen darf, müssen nach § 3 Abs. 1 MaBV vier Voraussetzungen erfüllt sein: Der Vertrag ist wirksam, für den Erwerber ist eine Vormerkung eingetragen, die Freistellung von Grundpfandrechten der finanzierenden Bank ist gesichert und die Baugenehmigung liegt vor oder gilt als erteilt.

Danach richtet sich die Höhe der Raten nach dem Baufortschritt. Die Verordnung nennt Höchstsätze, die zu höchstens sieben Teilbeträgen zusammengefasst werden dürfen:

Die Prozentsätze ab Rohbau entsprechen den in der MaBV genannten Anteilen an den restlichen 70 % der Vergütung. Statt nach Baufortschritt kann der Bauträger auch eine Bürgschaft über alle Zahlungen stellen (§ 7 MaBV).

Welche Sicherheiten stehen Käufern zu?

Ist der Erwerber Verbraucher, hat er bei der ersten Abschlagszahlung Anspruch auf eine Sicherheit von 5 % der Gesamtvergütung für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel (§ 650m Abs. 2 BGB). Weitere wichtige Sicherungen sind die Vormerkung und die Freistellungserklärung der Bank des Bauträgers: Darin verpflichtet sich die Bank, das Objekt nach Zahlung der geschuldeten Vergütung aus ihrer Globalgrundschuld zu entlassen.

Wie läuft die Abnahme der Wohnung ab?

Mit der Abnahme erklärt der Erwerber, dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt. Sie ist der zentrale Wendepunkt: Die Verjährung der Mängelansprüche beginnt, die Beweislast für Mängel geht auf den Erwerber über, und die Schlussrate wird fällig. Bei Wohnungen ist zwischen dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Klauseln, nach denen das Gemeinschaftseigentum durch einen vom Bauträger ausgewählten Sachverständigen oder den von ihm eingesetzten Erstverwalter abgenommen wird, hat die Rechtsprechung häufig für unwirksam gehalten.

Bekannte Mängel müssen bei der Abnahme vorbehalten werden, sonst gehen Rechte verloren (§ 640 Abs. 3 BGB). Eine Abnahme gilt auch dann als erfolgt, wenn der Bauträger nach Fertigstellung eine Frist setzt und der Erwerber nicht unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert; gegenüber Verbrauchern nur nach einem entsprechenden Hinweis in Textform.

Was gilt bei Bauverzögerung und Mängeln?

Überschreitet der Bauträger den vertraglichen Fertigstellungstermin, gerät er in Verzug, wenn er die Verzögerung zu vertreten hat. Der Erwerber kann dann den Verzugsschaden verlangen, etwa Miete für die bisherige Wohnung, Bereitstellungszinsen der Bank oder Lagerkosten. Manche Verträge enthalten eine Vertragsstrafe. Ein Rücktritt ist zwar nach Fristsetzung möglich, wirtschaftlich aber oft nachteilig, weil der Erwerber dann sein Geld zurückfordern muss.

Bei Mängeln muss der Erwerber dem Bauträger Gelegenheit zur Nacherfüllung geben. Für Mängel am Gemeinschaftseigentum kann die Eigentümergemeinschaft nach der Rechtsprechung die Durchsetzung durch Beschluss an sich ziehen; das sollte in der Eigentümerversammlung früh geklärt werden.

Was passiert, wenn der Bauträger insolvent wird?

Die Insolvenz während der Bauphase ist das größte Risiko. Dank der Vormerkung kann der Erwerber den Grundstücksanteil grundsätzlich auch gegen den Insolvenzverwalter durchsetzen. Die Bauleistung wird der Verwalter aber meist nicht mehr erbringen. Die Erwerber müssen den Bau dann selbst fertigstellen lassen, häufig gemeinsam als Eigentümergemeinschaft. Die Mehrkosten können sie nur noch als Insolvenzforderung anmelden. Wer nur nach MaBV gezahlt hat, ist vor großen Überzahlungen weitgehend geschützt; wer vorausbezahlt hat, trägt ein erhebliches Risiko.

• Vor der Unterschrift: Baubeschreibung und Fertigstellungstermin prüfen.
• Ratenplan mit der MaBV abgleichen; keine Zahlungen vor Eintragung der Vormerkung.
• 5-%-Sicherheit bei der ersten Rate einbehalten oder Bürgschaft verlangen.
• Baufortschritt vor jeder Rate besichtigen oder durch einen Sachverständigen prüfen lassen.
• Zur Abnahme einen Bausachverständigen mitnehmen und alle Mängel ins Protokoll aufnehmen.
• Verjährungsende fünf Jahre nach Abnahme notieren und rechtzeitig eine Begehung veranlassen.

Häufige Fragen

Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.