- Mit der Abnahme wird die Vergütung fällig, die Gewährleistungsfrist beginnt und die Beweislast für Mängel geht auf den Bauherrn über.
- Die Abnahme darf nur wegen wesentlicher Mängel verweigert werden.
- Schweigt der Bauherr auf eine Frist zur Abnahme, gilt das Werk als abgenommen – es sei denn, er nennt mindestens einen Mangel.
- Bekannte Mängel und eine Vertragsstrafe müssen bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten werden.
Was bedeutet die Abnahme am Bau?
Abnahme heißt: Der Bauherr – im Gesetz „Besteller“ – erklärt, dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgerecht anerkennt. Das kann ausdrücklich geschehen, etwa durch ein unterschriebenes Abnahmeprotokoll, oder durch schlüssiges Verhalten, zum Beispiel wenn der Bauherr einzieht, die Schlussrechnung vorbehaltlos bezahlt und über längere Zeit keine Mängel rügt.
Die Abnahme ist der Wendepunkt des Bauvertrags. Mit ihr
- wird die Vergütung fällig (§ 641 BGB); beim Bauvertrag zusätzlich erst nach Erteilung einer prüffähigen Schlussrechnung (§ 650g Abs. 4 BGB);
- geht die Gefahr auf den Bauherrn über: Wird das Werk danach zufällig beschädigt, trägt er den Schaden (§ 644 BGB);
- beginnt die Verjährung der Mängelansprüche, bei Bauwerken in der Regel fünf Jahre (§ 634a BGB);
- kehrt sich die Beweislast um: Vor der Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass sein Werk mangelfrei ist, danach muss der Bauherr den Mangel beweisen.
Wer eine Abnahme unterschreibt, sollte deshalb wissen, was er damit aus der Hand gibt – und wer als Unternehmer auf sie wartet, sollte wissen, wie er sie herbeiführt.
Wann darf ich die Abnahme verweigern?
Der Bauherr ist zur Abnahme verpflichtet, wenn das Werk vertragsgemäß hergestellt ist. Wegen unwesentlicher Mängel darf er sie nicht verweigern (§ 640 Abs. 1 BGB). Ob ein Mangel wesentlich ist, hängt von Art und Umfang, von den Kosten der Beseitigung und von der Beeinträchtigung der Nutzung ab. Ein Kratzer an einer Fensterbank ist es in der Regel nicht; eine undichte Dachabdichtung, fehlende Brandschutztüren oder ein nicht funktionierendes Heizsystem sind es regelmäßig.
Wer die Abnahme verweigert, sollte die Mängel schriftlich und konkret benennen. Verweigert der Bauherr die Abnahme zu Unrecht, gerät er in Annahmeverzug; der Unternehmer kann dann seine Vergütung trotzdem durchsetzen.
Abnahme unter Vorbehalt
Zwischen Abnahme und Verweigerung gibt es einen Mittelweg: Der Bauherr nimmt ab, hält die festgestellten Mängel im Protokoll fest und behält sich seine Rechte ausdrücklich vor. Bis zur Beseitigung darf er in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten von der Vergütung zurückhalten (§ 641 Abs. 3 BGB).
Was ist die fiktive Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB?
Seit der Reform des Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018 kann der Unternehmer die Abnahme herbeiführen, ohne dass der Bauherr etwas erklärt. Dafür muss er das Werk fertigstellen und dem Bauherrn eine angemessene Frist zur Abnahme setzen. Verweigert der Bauherr die Abnahme innerhalb der Frist nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen (§ 640 Abs. 2 BGB).
Ob der genannte Mangel tatsächlich wesentlich ist, spielt für die Verhinderung der Fiktion keine Rolle. Es genügt, dass der Bauherr überhaupt einen Mangel benennt. Ist der Bauherr Verbraucher, tritt die Fiktion nur ein, wenn der Unternehmer ihn zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme in Textform auf die Folgen hingewiesen hat.
Fristen bei der Abnahme
- BGB-Vertrag: Die Frist zur Abnahme muss angemessen sein; meist werden zwei bis drei Wochen als angemessen angesehen, bei großen Bauvorhaben auch länger.
- VOB/B-Vertrag: Verlangt der Unternehmer nach Fertigstellung die Abnahme, ist sie binnen 12 Werktagen durchzuführen. Ohne Abnahmeverlangen gilt die Leistung 12 Werktage nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung als abgenommen, bei Inbenutzungnahme nach 6 Werktagen (§ 12 VOB/B).
Was ist eine Zustandsfeststellung nach § 650g BGB?
Verweigert der Bauherr die Abnahme unter Angabe von Mängeln, kann der Unternehmer beim Bauvertrag eine gemeinsame Feststellung des Zustands des Werks verlangen (§ 650g Abs. 1 BGB). Beide Seiten halten Datum und Befund fest und unterschreiben. Bleibt der Bauherr einem vereinbarten oder vom Unternehmer angemessen bestimmten Termin fern, darf der Unternehmer den Zustand auch allein feststellen – es sei denn, der Bauherr ist aus einem Grund verhindert, den er nicht zu vertreten hat und den er unverzüglich mitgeteilt hat.
Die Zustandsfeststellung ist keine Abnahme. Sie hat aber eine wichtige Folge: Ist ein offenkundiger Mangel im Protokoll nicht aufgeführt, wird vermutet, dass er erst danach entstanden ist und vom Bauherrn zu vertreten ist (§ 650g Abs. 3 BGB). Das gilt nicht, wenn der Mangel seiner Art nach nicht vom Bauherrn verursacht sein kann.
Beispiel
Ein Bauunternehmen meldet am 3. März die Fertigstellung eines Einfamilienhauses in München-Trudering und setzt der Bauherrin eine Frist zur Abnahme bis zum 24. März. Die Bauherrin rügt am 20. März schriftlich eine fehlende Gefälleausbildung auf der Dachterrasse. Die fiktive Abnahme ist damit verhindert. Das Unternehmen verlangt eine Zustandsfeststellung für den 31. März. Bei dem Termin ist ein gesprungenes Waschbecken im Gäste-WC offensichtlich erkennbar, wird aber nicht notiert. Später vermutet das Gesetz, dass der Sprung erst nach dem 31. März entstanden ist – die Bauherrin müsste das Gegenteil beweisen.
Welche Vorbehalte muss ich bei der Abnahme erklären?
Zwei Vorbehalte werden in der Praxis besonders oft vergessen:
- Bekannte Mängel: Wer ein Werk abnimmt, obwohl er einen Mangel kennt, verliert die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung, wenn er sich diese Rechte nicht bei der Abnahme vorbehält (§ 640 Abs. 3 BGB). Schadensersatzansprüche bleiben zwar bestehen, sind aber oft schwieriger durchzusetzen.
- Vertragsstrafe: Ist für eine verspätete Fertigstellung eine Vertragsstrafe vereinbart, muss sich der Bauherr diese bei der Abnahme vorbehalten (§ 341 Abs. 3 BGB). Ein Vorbehalt vor oder nach dem Abnahmetermin genügt grundsätzlich nicht, sofern der Vertrag nichts anderes regelt.
Beide Vorbehalte gehören ausdrücklich und schriftlich in das Abnahmeprotokoll. Bei einer fiktiven Abnahme ist besondere Vorsicht geboten, weil es keinen Termin gibt, bei dem man den Vorbehalt erklären könnte; hier sollte der Vorbehalt vorsorglich innerhalb der gesetzten Frist schriftlich erklärt werden.
Wie bereite ich den Abnahmetermin vor?
Für Bauherren lohnt es sich, zur Abnahme einen unabhängigen Bausachverständigen mitzunehmen. Versteckte Mängel an Abdichtung, Dämmung oder Haustechnik erkennt ein Laie selten. Unternehmen sollten ihrerseits auf ein vollständiges Protokoll und eine klare Fertigstellungsmitteilung achten, um den Beginn der Gewährleistungsfrist sicher dokumentieren zu können.
- Bauvertrag heraussuchen: Gilt die VOB/B? Ist eine förmliche Abnahme vereinbart?
- Bausachverständigen rechtzeitig für den Termin beauftragen.
- Alle erkennbaren Mängel einzeln mit Ort und Beschreibung ins Protokoll aufnehmen.
- Vorbehalt bekannter Mängel und gegebenenfalls der Vertragsstrafe ausdrücklich erklären.
- Zählerstände, Schlüsselübergabe und übergebene Unterlagen festhalten.
- Datum der Abnahme notieren – ab hier läuft die fünfjährige Gewährleistungsfrist.
Häufige Fragen
Ist der Einzug ins Haus schon eine Abnahme?
Nicht automatisch. Der Einzug kann aber zusammen mit weiteren Umständen, etwa der vorbehaltlosen Zahlung der Schlussrechnung und dem Ablauf einer angemessenen Prüfzeit, als schlüssige Abnahme gewertet werden. Wer Mängel sieht, sollte sie deshalb vor oder kurz nach dem Einzug schriftlich rügen.
Kann ich die Abnahme einzelner Gewerke verlangen?
Eine Teilabnahme gibt es nur, wenn sie vereinbart ist. Beim VOB/B-Vertrag können in sich abgeschlossene Teile der Leistung auf Verlangen gesondert abgenommen werden.
Was passiert, wenn ich auf die Abnahmeaufforderung gar nicht reagiere?
Dann gilt das Werk nach Ablauf der angemessenen Frist als abgenommen, sofern der Unternehmer fertiggestellt hat und Sie als Verbraucher in Textform auf diese Folge hingewiesen wurden. Gewährleistungsfrist und Beweislastumkehr beginnen dann ohne Ihr Zutun.
Darf ich nach der Abnahme noch Geld zurückhalten?
Ja, wegen Mängeln, die Sie bei der Abnahme vorbehalten haben oder die später auftreten. Angemessen ist in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten.
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Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.