Notarieller Kaufvertrag

Wie läuft ein Immobilienkauf beim Notar ab?

Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks, Hauses oder einer Eigentumswohnung muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Ohne Beurkundung ist er unwirksam; mündliche Nebenabreden sind ein bekanntes Risiko. Der typische Ablauf:

1. Die Parteien einigen sich über Preis und Bedingungen; einer von ihnen beauftragt den Notar.
2. Der Notar erstellt einen Entwurf und versendet ihn.
3. Im Beurkundungstermin wird der Vertrag vollständig vorgelesen, erläutert und unterschrieben.
4. Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung und holt Genehmigungen, Löschungsunterlagen und Erklärungen ein.
5. Er teilt mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Der Käufer zahlt, meist direkt an den Verkäufer und dessen Bank.
6. Nach Zahlung und Vorliegen der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung wird der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet. Er belehrt über die rechtliche Tragweite, vertritt aber nicht die Interessen einer Seite. Wirtschaftliche Fragen – Kaufpreis, Zustand der Immobilie, Finanzierung – prüft er nicht.

Wann muss ich den Vertragsentwurf erhalten?

Ist der Käufer oder Verkäufer ein Verbraucher und der andere ein Unternehmer, soll der Verbraucher den beabsichtigten Text des Vertrags in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vom Notar erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Die Zeit soll eine sorgfältige Prüfung ermöglichen. In der Praxis verfahren viele Notare auch bei Verträgen zwischen Privatleuten so. Der Entwurf muss dabei vom Notar stammen oder über ihn versandt werden; ein vom Makler oder Bauträger übermittelter Text genügt nicht ohne Weiteres. Fragen zu einzelnen Klauseln beantwortet auch der Notar vorab, allerdings neutral und ohne einseitige Beratung.

Wann wird der Kaufpreis fällig?

Der Käufer zahlt nicht bei Unterschrift. Der Vertrag macht die Fälligkeit von Bedingungen abhängig, deren Eintritt der Notar überwacht und schriftlich mitteilt. Üblich sind:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Rang nur nach den übernommenen Rechten;
• Vorliegen der Löschungsunterlagen für Grundschulden des Verkäufers, die der Käufer nicht übernimmt – oft mit Treuhandauflagen der Bank;
• Erklärung der Gemeinde, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird;
• bei Eigentumswohnungen gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters, wenn die Teilungserklärung sie verlangt;
• sonstige erforderliche Genehmigungen.

Ab Fälligkeit hat der Käufer meist zehn bis vierzehn Tage Zeit. Zahlt er nicht, gerät er in Verzug. Viele Verträge enthalten zudem eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers wegen des Kaufpreises.

Was schützt die Auflassungsvormerkung?

Zwischen Unterschrift und Eigentumsumschreibung vergehen oft Monate. In dieser Zeit ist der Verkäufer noch Eigentümer. Die Vormerkung nach § 883 BGB sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums: Verfügungen, die der Verkäufer danach trifft – etwa eine weitere Grundschuld oder ein zweiter Verkauf –, sind dem Käufer gegenüber unwirksam. Auch Zwangsvollstreckungen und eine Insolvenz des Verkäufers können den vorgemerkten Anspruch grundsätzlich nicht mehr vereiteln.

Kauft eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, gilt seit dem 1. Januar 2024: Sie kann nur noch im Grundbuch eingetragen werden, wenn sie zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen ist (eGbR). Das sollte vor der Beurkundung erledigt sein.

Welche Einträge im Grundbuch muss ich kennen?

Vor dem Kauf sollte der aktuelle Grundbuchauszug vorliegen. In Abteilung II stehen Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, Wohnungsrechte, Vorkaufsrechte. Sie bleiben in der Regel bestehen und gehen auf den Käufer über. In Abteilung III stehen Grundschulden und Hypotheken; sie werden meist aus dem Kaufpreis abgelöst. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis; öffentlich-rechtliche Sicherungen werden hier häufig ebenfalls als Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen.

Bei einer Eigentumswohnung gehören Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die Beschluss-Sammlung, der Wirtschaftsplan und die Höhe der Erhaltungsrücklage zu den Unterlagen. Hier zeigen sich anstehende Sanierungen und Sonderumlagen. Der Vertrag sollte regeln, wer bereits beschlossene Sonderumlagen trägt.

Was gilt bei Übergabe, Mietern und Kaufnebenkosten?

Besitz, Nutzen und Lasten gehen üblicherweise mit der vollständigen Zahlung des Kaufpreises über. Ab diesem Tag trägt der Käufer Grundsteuer, Hausgeld und Versicherung. Ist die Immobilie vermietet, tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB), einschließlich der Pflicht zur Rückzahlung der Kaution. Der Vertrag sollte die Übergabe der Kaution, Mietverträge und Mietrückstände regeln. Auch Erschließungs- und Anliegerbeiträge sind zu verteilen.

Welche Rücktrittsrechte gibt es – und worauf achten Verkäufer?

Ein freies Rücktrittsrecht gibt es beim Immobilienkauf nicht; ein Widerrufsrecht besteht bei notariell beurkundeten Verträgen grundsätzlich nicht. Der Verkäufer kann zurücktreten, wenn der Käufer trotz Fälligkeit und angemessener Nachfrist nicht zahlt (§ 323 BGB). Vertraglich können weitere Rücktrittsrechte vereinbart werden, etwa für den Fall, dass eine Genehmigung versagt wird. Ein Finanzierungsvorbehalt zugunsten des Käufers ist unüblich; die Finanzierung sollte deshalb vor dem Termin verbindlich zugesagt sein. Damit die Bank des Käufers eine Grundschuld schon vor der Umschreibung eintragen kann, enthält der Vertrag meist eine Finanzierungsvollmacht des Verkäufers.

• Stimmen Parteien, Grundbuchdaten, Flurstück und mitverkaufte Gegenstände wie Küche oder Stellplatz?
• Ist der Kaufpreis auf Grundstück und Inventar sinnvoll aufgeteilt?
• Sind Fälligkeitsvoraussetzungen und Zahlungsfrist klar?
• Ist der Übergabetermin mit Folgen einer Verzögerung geregelt?
• Sind Haftungsausschluss und Beschaffenheitsangaben ausgewogen formuliert?
• Für Verkäufer: Ist sichergestellt, dass Besitz erst nach vollständiger Zahlung übergeht?

Häufige Fragen

Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.