- Zuerst hat der Unternehmer das Recht zur Nacherfüllung – dafür braucht es eine angemessene Frist.
- Nach erfolglosem Fristablauf kommen Selbstvornahme, Minderung, Rücktritt und Schadensersatz in Betracht.
- Mängelansprüche bei Bauwerken verjähren in der Regel fünf Jahre nach der Abnahme.
- Ein selbstständiges Beweisverfahren sichert Beweise und hemmt die Verjährung.
Wann ist eine Bauleistung mangelhaft?
Ein Werk ist mangelhaft, wenn es nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat (§ 633 BGB). Was vereinbart ist, ergibt sich aus Vertrag, Leistungsverzeichnis, Baubeschreibung und Plänen. Fehlt eine Vereinbarung, muss sich das Werk für die gewöhnliche Verwendung eignen und die Beschaffenheit haben, die bei Werken der gleichen Art üblich ist.
Eine wichtige Rolle spielen die allgemein anerkannten Regeln der Technik. Sie gelten nach der Rechtsprechung regelmäßig als stillschweigend vereinbarter Mindeststandard. Ein Werk kann außerdem mangelhaft sein, obwohl es den Normen entspricht – nämlich dann, wenn es die vereinbarte Funktion nicht erfüllt, etwa ein Keller, der trotz normgerechter Abdichtung feucht ist.
Was muss ich zuerst tun, wenn ich einen Mangel entdecke?
Bevor weitergehende Rechte entstehen, hat der Unternehmer grundsätzlich eine zweite Chance. Der Bauherr muss den Mangel anzeigen und eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen (§ 635 BGB). Ob der Unternehmer den Mangel repariert oder das Werk neu herstellt, darf er selbst entscheiden. Die Kosten der Nacherfüllung – auch für Gutachter, Transport oder Folgearbeiten – trägt er.
Für die Mängelrüge genügt es, das Erscheinungsbild zu beschreiben, also etwa „Feuchtigkeitsflecken an der Kellerwand Nordseite“. Die Ursache muss der Bauherr nicht kennen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfasst eine solche Rüge alle Ursachen, die hinter dem beschriebenen Symptom stecken.
Angemessene Frist
Wie lang die Frist sein muss, hängt vom Mangel ab. Für die Reparatur eines undichten Anschlusses können zwei Wochen genügen, für die Sanierung einer Abdichtung können mehrere Wochen nötig sein. Bei Gefahr – etwa Wassereintritt im Winter – darf die Frist kürzer ausfallen. Setzen Sie ein konkretes Datum, keine Formulierung wie „umgehend“.
Welche Rechte habe ich, wenn der Unternehmer nicht nachbessert?
Lässt der Unternehmer die Frist verstreichen, stehen dem Bauherrn nach § 634 BGB mehrere Rechte zur Wahl:
- Selbstvornahme: Der Bauherr lässt den Mangel durch ein anderes Unternehmen beseitigen und verlangt die erforderlichen Kosten ersetzt. Er kann dafür auch einen Kostenvorschuss verlangen (§ 637 BGB).
- Minderung: Die Vergütung wird in dem Verhältnis herabgesetzt, in dem der Wert des Werks durch den Mangel gemindert ist (§ 638 BGB).
- Rücktritt: Bei erheblichen Mängeln kann der Bauherr vom Vertrag zurücktreten. Am Bau ist das wegen der Rückabwicklung selten sinnvoll.
- Schadensersatz: Hat der Unternehmer den Mangel zu vertreten, kann der Bauherr Schadensersatz verlangen, auch für Mangelfolgeschäden wie beschädigte Möbel oder einen Mietausfall.
Seit einer Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17) kann der Bauherr seinen Schaden im Werkvertragsrecht nicht mehr nach den bloß geschätzten Mängelbeseitigungskosten berechnen, wenn er den Mangel gar nicht beseitigen lässt. Wer Geld für die Sanierung braucht, sollte deshalb den Vorschuss verlangen.
Beispiel
Ein Bauherr in München-Pasing stellt zwei Jahre nach der Abnahme fest, dass die Abdichtung der Terrasse undicht ist. Er setzt dem Unternehmen schriftlich eine Frist von drei Wochen zur Nachbesserung. Das Unternehmen reagiert nicht. Ein zweites Unternehmen veranschlagt die Sanierung wie folgt:
| Rückbau Belag und Abdichtung | 6.800 € |
| Neue Abdichtung und Entwässerung | 9.400 € |
| Wiederherstellung Belag | 5.200 € |
| Gutachten Ursachenklärung | 1.900 € |
| Kostenvorschuss (netto) | 23.300 € |
Den Vorschuss muss der Bauherr nach der Sanierung abrechnen. Ein Überschuss ist zurückzuzahlen, Mehrkosten können nachgefordert werden.
Wann verjähren Ansprüche wegen Baumängeln?
Mängelansprüche bei einem Bauwerk und bei Planungs- und Überwachungsleistungen dafür verjähren in fünf Jahren (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Frist beginnt mit der Abnahme. Hat der Unternehmer einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährung, die aber nicht vor Ablauf der fünf Jahre endet.
Verjährung im Blick
- BGB-Bauvertrag: fünf Jahre ab Abnahme.
- VOB/B-Vertrag: regelmäßig vier Jahre für Bauwerke, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 13 Abs. 4 VOB/B). Eine schriftliche Mängelrüge setzt für den gerügten Mangel eine neue Frist von zwei Jahren in Gang, die aber nicht vor Ablauf der Regelfrist endet.
- Hemmung: Verhandlungen über den Mangel, eine Klage oder ein selbstständiges Beweisverfahren hemmen die Verjährung. Eine bloße Mängelrüge im BGB-Vertrag tut das nicht.
Für Unternehmen gilt umgekehrt: Wer Nachbesserungsarbeiten ausführt, kann damit ein Anerkenntnis abgeben, das die Verjährung neu beginnen lässt. Ob eine Nachbesserung „aus Kulanz“ erfolgt, sollte deshalb ausdrücklich festgehalten werden.
Wie sichere ich Beweise für den Mangel?
Am Bau wird häufig über die Ursache gestritten: Liegt der Riss an der Ausführung, an der Planung oder am Baugrund? Bevor saniert wird, müssen die Beweise gesichert sein. Das geeignete Mittel ist das selbstständige Beweisverfahren nach § 485 ZPO. Das Gericht – bei Bauwerken in München je nach Streitwert das Amtsgericht oder das Landgericht München I – beauftragt einen Sachverständigen, der Zustand, Ursache und Beseitigungskosten feststellt.
Das Verfahren hat drei Vorteile: Das Gutachten gilt in einem späteren Prozess wie ein vom Gericht eingeholtes Gutachten; die Verjährung ist gehemmt (§ 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB), und die Hemmung endet erst sechs Monate nach Abschluss des Verfahrens; schließlich führt ein klares Gutachten oft zu einer Einigung ohne Klage. Sind mehrere Unternehmen oder ein Architekt beteiligt, sollte ihnen der Streit verkündet werden, damit das Ergebnis auch ihnen gegenüber gilt.
Was sollte ich bei einem Baumangel tun?
- Mangel mit datierten Fotos und kurzer Beschreibung dokumentieren.
- Abnahmedatum und Vertragsgrundlage (BGB oder VOB/B) feststellen.
- Mangel schriftlich anzeigen und eine Frist mit konkretem Datum setzen.
- Zugang der Rüge nachweisbar sicherstellen.
- Nicht vor Fristablauf selbst beauftragen – sonst drohen Kosten ohne Ersatz.
- Bei streitiger Ursache vor der Sanierung ein selbstständiges Beweisverfahren prüfen.
- Ablauf der Verjährung im Kalender eintragen.
Häufige Fragen
Darf ich den Mangel sofort von einer anderen Firma beheben lassen?
In aller Regel nicht. Ohne vorherige Frist zur Nacherfüllung verlieren Sie meist den Anspruch auf Kostenersatz. Ausnahmen gelten nur, wenn der Unternehmer die Nacherfüllung endgültig verweigert oder ein Abwarten unzumutbar ist.
Muss ich wissen, woher der Mangel kommt?
Nein. Es genügt, das sichtbare Erscheinungsbild zu beschreiben. Die Ursache zu finden und zu beseitigen ist Sache des Unternehmers.
Was ist ein Sicherheitseinbehalt?
Viele Bauverträge sehen vor, dass der Bauherr einen Teil der Vergütung, häufig fünf Prozent, für die Dauer der Gewährleistung als Sicherheit einbehält. Der Unternehmer kann den Einbehalt meist durch eine Bürgschaft ablösen. Ohne Vereinbarung gibt es keinen solchen Einbehalt.
Haftet auch der Architekt?
Ja, wenn der Mangel auf einem Planungs- oder Überwachungsfehler beruht. Architekt und Bauunternehmen können dann gemeinsam haften. Auch Ansprüche gegen den Architekten verjähren bei Bauwerken in fünf Jahren ab Abnahme seiner Leistung.
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Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.