- Ein Verbraucherbauvertrag liegt vor, wenn ein Unternehmer einem Verbraucher den Bau eines neuen Gebäudes oder einen erheblichen Umbau schuldet.
- Der Verbraucher kann den Vertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen, sofern er nicht notariell beurkundet ist.
- Abschlagszahlungen dürfen insgesamt 90 Prozent der Vergütung nicht übersteigen; der Verbraucher erhält eine Sicherheit von 5 Prozent.
- Eine Bauhandwerkersicherung kann der Unternehmer beim Verbraucherbauvertrag nicht verlangen.
Was ist ein Verbraucherbauvertrag?
Seit dem 1. Januar 2018 regeln die §§ 650i ff. BGB einen eigenen Vertragstyp zum Schutz privater Bauherren. Ein Verbraucherbauvertrag ist ein Vertrag, durch den ein Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Er bedarf der Textform.
Wichtig ist die Abgrenzung: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt bei einem Neubau nur dann ein Verbraucherbauvertrag vor, wenn der Unternehmer den Bau des Gebäudes insgesamt übernimmt – typischerweise beim Generalunternehmer oder Fertighausanbieter. Wer dagegen die Gewerke einzeln vergibt, also Rohbau, Dach, Elektro und Sanitär an verschiedene Firmen, schließt in der Regel keinen Verbraucherbauvertrag. Für den Kauf vom Bauträger gelten eigene Regeln.
Was muss in der Baubeschreibung stehen?
Der Unternehmer muss dem Verbraucher vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung stellen (§ 650j BGB). Der Mindestinhalt ergibt sich aus Art. 249 EGBGB: unter anderem Art und Umfang der Leistungen, Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Angaben zu Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard, Beschreibung der Baukonstruktion, des Innenausbaus und der Haustechnik.
Der Vertrag muss außerdem verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten oder, wenn der Baubeginn noch nicht feststeht, zur Dauer der Bauausführung (§ 650k Abs. 3 BGB). Die Baubeschreibung wird Vertragsinhalt. Ist sie unvollständig oder unklar, wird sie unter Berücksichtigung des gesamten Vertrags ausgelegt; verbleibende Zweifel gehen zulasten des Unternehmers.
Für Bauherren
Vergleichen Sie Baubeschreibungen verschiedener Anbieter Punkt für Punkt. Formulierungen wie „nach Wahl des Unternehmers“ oder „ortsübliche Ausführung“ sind Warnzeichen. Fragen Sie nach Fabrikaten, Schallschutzwerten und dem Umfang der Außenanlagen – gerade auf Münchner Grundstücken mit Hanglage oder hohem Grundwasser entscheiden diese Punkte über erhebliche Mehrkosten.
Kann ich einen Verbraucherbauvertrag widerrufen?
Ja. Der Verbraucher hat ein Widerrufsrecht (§ 650l BGB), es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Das gilt unabhängig davon, ob der Vertrag im Büro des Unternehmers, zu Hause oder online geschlossen wurde. Der Unternehmer muss über das Widerrufsrecht belehren; der Gesetzgeber stellt dafür ein Muster zur Verfügung.
Widerrufsfrist
- Die Frist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss.
- Sie beginnt nicht, bevor der Unternehmer ordnungsgemäß belehrt hat.
- Ohne ordnungsgemäße Belehrung erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.
- Der Widerruf muss nicht begründet werden; eine eindeutige Erklärung genügt.
Wurden bis zum Widerruf schon Leistungen erbracht, schuldet der Verbraucher Wertersatz, wenn die Rückgewähr der Natur nach ausgeschlossen ist – eine fertige Bodenplatte lässt sich eben nicht zurückgeben. Maßgeblich ist grundsätzlich die vereinbarte Vergütung für den erbrachten Teil.
Wie hoch dürfen Abschlagszahlungen sein?
Der Unternehmer darf Abschlagszahlungen in Höhe des Werts der erbrachten Leistungen verlangen. Beim Verbraucherbauvertrag gilt eine Obergrenze: Die Summe aller Abschläge darf 90 Prozent der Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachträge nicht übersteigen (§ 650m Abs. 1 BGB). Die letzten zehn Prozent werden erst mit der Schlussrechnung nach der Abnahme fällig.
Zusätzlich muss dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der Gesamtvergütung geleistet werden (§ 650m Abs. 2 BGB). Erhöht sich die Vergütung durch Änderungen um mehr als zehn Prozent, ist eine weitere Sicherheit von fünf Prozent des Mehrbetrags fällig. Der Unternehmer kann die Sicherheit durch Bankbürgschaft leisten oder verlangen, dass der Verbraucher den Betrag von den Abschlagszahlungen einbehält. Eine Vereinbarung, nach der der Verbraucher seinerseits Sicherheit leisten soll, ist nur bis zur Höhe der nächsten Abschlagszahlung oder 20 Prozent der Vergütung wirksam.
Beispiel
Eine Familie beauftragt einen Generalunternehmer mit dem Bau eines Doppelhauses in Gräfelfing zum Festpreis von 640.000 €.
| Gesamtvergütung | 640.000 € |
| Höchstsumme aller Abschläge (90 %) | 576.000 € |
| Sicherheit des Verbrauchers (5 %) | 32.000 € |
| Erster Abschlag laut Zahlungsplan | 80.000 € |
| Auszahlung bei Einbehalt der Sicherheit | 48.000 € |
Leistet der Unternehmer stattdessen eine Bankbürgschaft über 32.000 €, ist der volle Abschlag zu zahlen.
Kann der Unternehmer eine Bauhandwerkersicherung verlangen?
Grundsätzlich kann jeder Bauunternehmer vom Besteller eine Sicherheit für seine noch offene Vergütung verlangen und bei Verweigerung die Arbeit einstellen oder den Vertrag kündigen (§ 650f BGB). Diese Bauhandwerkersicherung ist ein scharfes Instrument. Sie gilt aber nicht, wenn der Besteller Verbraucher ist und ein Verbraucherbauvertrag oder ein Bauträgervertrag vorliegt (§ 650f Abs. 6 BGB).
Achtung: Vergibt ein privater Bauherr die Gewerke einzeln, liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kein Verbraucherbauvertrag vor – dann kann auch ihm gegenüber eine Bauhandwerkersicherung verlangt werden.
Welche Unterlagen stehen mir zu?
Der Unternehmer muss dem Verbraucher rechtzeitig vor Baubeginn die Planungsunterlagen herausgeben, die dieser für Nachweise gegenüber Behörden benötigt, und spätestens mit Fertigstellung die Unterlagen, die zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften erforderlich sind (§ 650n BGB) – etwa für Förderbanken. Von all diesen Schutzvorschriften darf zum Nachteil des Verbrauchers nicht abgewichen werden.
- Liegt die Baubeschreibung vor der Unterschrift in Textform vor?
- Enthält der Vertrag einen verbindlichen Fertigstellungstermin?
- Ist eine Widerrufsbelehrung beigefügt? Datum des Vertragsschlusses notieren.
- Übersteigt der Zahlungsplan an irgendeinem Punkt 90 Prozent?
- Wurde die Sicherheit von 5 Prozent geleistet oder einbehalten?
- Sind Außenanlagen, Erdarbeiten und Hausanschlüsse im Preis enthalten?
Häufige Fragen
Gilt der Verbraucherbauvertrag auch für eine Badsanierung?
Nur, wenn es sich um eine erhebliche Umbaumaßnahme handelt, die mit einem Neubau vergleichbar ist. Eine einzelne Badsanierung erfüllt diese Voraussetzung in der Regel nicht.
Ist ein Fertighausvertrag ein Verbraucherbauvertrag?
In der Regel ja, wenn der Anbieter die Errichtung des Hauses auf dem Grundstück des Kunden schuldet. Liefert er nur einen Bausatz, kann die Einordnung anders ausfallen.
Kann ich auch nach Baubeginn noch widerrufen?
Ja, wenn die Widerrufsfrist noch läuft oder mangels ordnungsgemäßer Belehrung nicht begonnen hat. Für bereits erbrachte Leistungen schulden Sie dann aber in der Regel Wertersatz.
Gilt das alles auch beim Kauf vom Bauträger?
Teilweise. Beim Bauträgervertrag gelten einige Vorschriften des Verbraucherbauvertrags, das Widerrufsrecht aber nicht, weil der Vertrag notariell beurkundet wird. Abschlagszahlungen richten sich dort nach der Makler- und Bauträgerverordnung.
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Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.