- Der Nießbrauch erlaubt alle Nutzungen, auch die Vermietung; das Wohnungsrecht nur das Wohnen selbst.
- Gewöhnliche Unterhaltungskosten trägt grundsätzlich der Berechtigte, außergewöhnliche Maßnahmen der Eigentümer.
- Der Umzug in ein Pflegeheim lässt ein Wohnungsrecht nicht automatisch erlöschen.
- Beide Rechte erlöschen mit dem Tod des Berechtigten; die Löschung im Grundbuch ist dann einfach.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnungsrecht?
Beide Rechte werden im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und sind typische Gestaltungsmittel, wenn Eltern eine Immobilie zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen und sich die Nutzung vorbehalten.
- Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) gibt dem Berechtigten das Recht, sämtliche Nutzungen zu ziehen. Er darf selbst wohnen, vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Wirtschaftlich bleibt er weitgehend in der Stellung eines Eigentümers – ohne verkaufen oder belasten zu dürfen.
- Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) ist enger. Der Berechtigte darf ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung nutzen. Er darf seine Familie sowie die zur standesgemäßen Bedienung und Pflege erforderlichen Personen aufnehmen. Eine Vermietung ist nur erlaubt, wenn sie ausdrücklich gestattet ist.
Beide Rechte sind höchstpersönlich: Sie sind nicht übertragbar und nicht vererblich. Der Nießbraucher kann allerdings die Ausübung einem anderen überlassen.
Nießbrauch oder Wohnungsrecht – was passt besser?
Die Wahl hängt vor allem davon ab, was die übergebenden Eltern absichern wollen. Wer die Immobilie weiter wirtschaftlich nutzen will, etwa weil eine Einliegerwohnung vermietet ist oder die Miete Teil der Altersversorgung ist, wählt in der Regel den Nießbrauch. Wer nur sicherstellen möchte, lebenslang in der eigenen Wohnung bleiben zu können, kommt mit einem Wohnungsrecht aus. Für die Kinder ist das Wohnungsrecht meist weniger belastend, weil sie andere Teile des Hauses selbst nutzen oder vermieten können.
Auch die Finanzierung spielt eine Rolle: Banken bewerten eine mit Nießbrauch belastete Immobilie als Sicherheit deutlich geringer. Wollen die Kinder das Haus später umbauen und dafür ein Darlehen aufnehmen, sollte das bei der Gestaltung bedacht werden, etwa durch einen Rangvorbehalt für eine künftige Grundschuld.
Wer trägt welche Kosten?
Beim Nießbrauch muss der Berechtigte für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen gehören nur insoweit zu seinen Pflichten, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören (§ 1041 BGB). Er trägt außerdem die öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer und die laufenden Zinsen für bestehende Grundpfandrechte (§ 1047 BGB) und muss die Sache versichern. Außergewöhnliche Maßnahmen, etwa ein neues Dach, sind Sache des Eigentümers – der allerdings gesetzlich nicht verpflichtet ist, sie durchzuführen.
Beim Wohnungsrecht verweist das Gesetz auf dieselbe Regel zur gewöhnlichen Unterhaltung. Wer die verbrauchsabhängigen Nebenkosten, die Grundsteuer und größere Reparaturen trägt, sollte im Übertragungsvertrag ausdrücklich geregelt werden. Fehlt eine Regelung, entsteht regelmäßig Streit.
Beispiel
Die Eltern übertragen 2026 ihr Reihenhaus in Trudering an die Tochter und behalten sich den Nießbrauch vor. Im ersten Jahr fallen folgende Kosten an:
| Grundsteuer und Gebäudeversicherung | Eltern |
| Wartung der Heizung, kleinere Reparaturen | Eltern |
| Zinsen für eine bestehende Grundschuld | Eltern |
| Austausch der Heizungsanlage (außergewöhnlich) | Tochter, sofern sie ihn durchführt |
Eine abweichende Verteilung kann im Vertrag vereinbart und als Inhalt des Rechts im Grundbuch eingetragen werden.
Darf der Berechtigte die Wohnung vermieten?
Der Nießbraucher darf vermieten und erhält die Miete. Er tritt gegenüber dem Mieter als Vermieter auf. Endet der Nießbrauch durch Tod, tritt der Eigentümer in den Mietvertrag ein; er kann ihn unter bestimmten Voraussetzungen mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Der Wohnungsberechtigte darf nicht ohne Weiteres vermieten. Er benötigt dafür die Gestattung des Eigentümers, die am besten bereits bei der Bestellung des Rechts geregelt wird. Ohne Gestattung bleibt die Wohnung im Zweifel leer, wenn der Berechtigte auszieht.
Was passiert mit dem Wohnungsrecht im Pflegefall?
Zieht der Berechtigte dauerhaft in ein Pflegeheim, erlischt das Wohnungsrecht nicht automatisch. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Eigentümer in diesem Fall auch nicht ohne Weiteres verpflichtet, die Wohnung zu vermieten und die Miete an den Berechtigten oder den Sozialhilfeträger auszukehren. Ob ein Anspruch besteht, hängt vor allem vom Vertrag ab. Viele Übergabeverträge enthalten daher Regelungen für den Fall des dauerhaften Auszugs.
Beim Nießbrauch ist die Lage anders: Der Nießbraucher kann die Wohnung vermieten. Die Mieteinnahmen sind dann Einkommen und werden bei der Berechnung von Sozialleistungen berücksichtigt. Zudem kann der Sozialhilfeträger Rückforderungsansprüche des Schenkers wegen Verarmung auf sich überleiten (§ 528 BGB).
Zehn-Jahres-Fristen
- Eine Schenkung kann wegen Verarmung des Schenkers zurückgefordert werden, wenn seit der Leistung noch keine zehn Jahre vergangen sind (§ 529 BGB).
- Für den Pflichtteilsergänzungsanspruch zählen Schenkungen innerhalb von zehn Jahren vor dem Erbfall; jedes Jahr reduziert den Wert um ein Zehntel. Bei einem vorbehaltenen Nießbrauch beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel nicht zu laufen; beim Wohnungsrecht kommt es auf den Umfang an.
Wie wird ein Nießbrauch oder Wohnungsrecht gelöscht?
Mit dem Tod des Berechtigten erlöschen beide Rechte. Die Löschung im Grundbuch erfolgt dann auf Antrag des Eigentümers gegen Vorlage der Sterbeurkunde. Ist im Grundbuch vermerkt, dass zur Löschung der Todesnachweis genügt, ist das sofort möglich. Fehlt dieser Vermerk und sind Rückstände denkbar, verlangt das Grundbuchamt unter Umständen eine Bewilligung der Erben oder den Ablauf eines Jahres (§ 23 GBO).
Zu Lebzeiten kann der Berechtigte auf sein Recht verzichten und die Löschung in notariell beglaubigter Form bewilligen. Ein unentgeltlicher Verzicht kann eine Schenkung an den Eigentümer sein und steuerliche Folgen haben. Das sollte vorher mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
- Nießbrauch oder Wohnungsrecht? Soll eine Vermietung möglich sein?
- Welche Räume sind erfasst – ganze Wohnung, Garten, Garage, Keller?
- Kostenverteilung für Nebenkosten, Grundsteuer und große Reparaturen ausdrücklich regeln.
- Regelung für den Fall eines dauerhaften Auszugs ins Pflegeheim treffen.
- Löschungserleichterung (Todesnachweis genügt) eintragen lassen.
- Rang vor Grundschulden sichern und steuerliche Folgen prüfen lassen.
Häufige Fragen
Kann ein Nießbrauch für mehrere Personen bestellt werden?
Ja. Ehegatten lassen sich den Nießbrauch häufig gemeinsam vorbehalten, oft mit der Regelung, dass er nach dem Tod des Erstversterbenden dem Überlebenden allein zusteht.
Darf der Eigentümer die Immobilie trotz Nießbrauch verkaufen?
Ja. Der Nießbrauch bleibt aber im Grundbuch bestehen und belastet auch den Käufer. Das senkt den erzielbaren Preis erheblich.
Kann ein Wohnungsrecht nur an einem Teil des Hauses bestehen?
Ja. Ein Wohnungsrecht kann auf bestimmte Räume beschränkt werden. Die mitbenutzten Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus oder Garten sollten ausdrücklich genannt werden.
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Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.