- Unbefristete Mietverträge über Geschäftsräume enden mit einer Frist von knapp sechs Monaten zum Quartalsende.
- Befristete Verträge sind nicht ordentlich kündbar – es sei denn, die vorgeschriebene Textform fehlt.
- Bei Zahlungsverzug gibt es im Gewerbe keine Schonfrist – Nachzahlung heilt die fristlose Kündigung nicht.
- Ersatzansprüche wegen Schäden und unterlassenem Rückbau verjähren sechs Monate nach Rückgabe.
Mit welcher Frist kann ein Gewerbemietvertrag ordentlich gekündigt werden?
Ein unbefristeter Mietvertrag über Geschäftsräume kann von beiden Seiten ohne Grund gekündigt werden. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig (§ 580a Abs. 2 BGB). Einen Kündigungsschutz wie im Wohnraummietrecht gibt es nicht; der Vermieter braucht kein berechtigtes Interesse.
Für Räume, die keine Geschäftsräume sind, etwa reine Lagerflächen, gelten bei monatlicher Mietzahlung kürzere Fristen (§ 580a Abs. 1 BGB). Der Vertrag kann jeweils andere Fristen vereinbaren.
Beispiel zur Frist
Geht die Kündigung eines unbefristeten Ladenmietvertrags am Freitag, 2. Juli 2027, zu, endet das Mietverhältnis am 31. Dezember 2027. Geht sie erst am 7. Juli zu, ist der dritte Werktag verstrichen; das Mietverhältnis endet dann erst am 31. März 2028.
Kann ein befristeter Vertrag vorzeitig beendet werden?
Ein Vertrag mit fester Laufzeit endet mit deren Ablauf. Eine ordentliche Kündigung ist bis dahin ausgeschlossen. Möglich sind nur die außerordentliche Kündigung und ein Aufhebungsvertrag. Verlängerungsoptionen und automatische Verlängerungsklauseln sollten genau geprüft werden, weil sie oft eigene Erklärungsfristen enthalten.
Eine wichtige Ausnahme betrifft die Form: Ein Mietvertrag, der für länger als ein Jahr geschlossen wird, muss bei Geschäftsräumen seit dem 1. Januar 2025 in Textform geschlossen sein; seit dem 1. Januar 2026 gilt das für alle Gewerbemietverträge. Fehlt die Form, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung (§ 550 BGB). Formfehler in Nachträgen sind in der Praxis der häufigste Hebel, um sich aus langfristigen Verträgen zu lösen.
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Jede Partei kann aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihr die Fortsetzung bis zum regulären Vertragsende nicht zumutbar ist (§ 543 BGB). Typische Gründe sind:
- Zahlungsverzug: Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil im Rückstand, oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten. Nach der Rechtsprechung genügt im Gewerbe ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete.
- Nichtgewährung des Gebrauchs: Der Vermieter beseitigt einen erheblichen Mangel trotz Fristsetzung nicht.
- Erhebliche Vertragsverletzungen wie unerlaubte Untervermietung oder vertragswidrige Nutzung trotz Abmahnung.
Bei Pflichtverletzungen ist in der Regel zuvor eine Abmahnung oder Frist zur Abhilfe erforderlich; beim Zahlungsverzug nicht. Die Kündigung muss innerhalb einer angemessenen Zeit nach Kenntnis des Grundes erklärt werden. Anders als bei Wohnraum gibt es keine Schonfrist: Zahlt der Mieter nach der Kündigung nach, bleibt die Kündigung wirksam.
Beispiel
Ein Café in Neuhausen zahlt 3.800 € Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung, fällig am dritten Werktag. Im Mai bleibt die Zahlung aus, im Juni gehen nur 2.000 € ein.
| Rückstand Mai | 3.800 € |
| Rückstand Juni | 1.800 € |
| Rückstand nach zwei Terminen | 5.600 € |
Der Rückstand übersteigt eine Monatsmiete. Der Vermieter kann fristlos kündigen; eine spätere vollständige Zahlung ändert daran nichts.
Welche Form muss die Kündigung haben?
Das gesetzliche Schriftformerfordernis für Kündigungen gilt nur bei Wohnraum. Im Gewerbe ist eine Kündigung grundsätzlich formfrei – die meisten Verträge schreiben aber Schriftform vor, dann ist sie einzuhalten. Schon aus Beweisgründen sollte die Kündigung schriftlich erklärt und ihr Zugang nachgewiesen werden, etwa durch Boten oder Gerichtsvollzieher.
Bei Gesellschaften muss die Kündigung von den vertretungsberechtigten Personen erklärt werden. Kündigt ein Bevollmächtigter ohne Original-Vollmacht, kann der Empfänger die Kündigung unverzüglich zurückweisen (§ 174 BGB). Sind mehrere Personen Vermieter oder Mieter, muss von allen und gegenüber allen gekündigt werden.
Was gilt bei Rückgabe und Rückbau?
Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Räume geräumt und vollständig zurückgeben (§ 546 BGB). Einbauten, die er vorgenommen hat, muss er in der Regel entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt. Gibt er verspätet zurück, schuldet er für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der vereinbarten Miete (§ 546a BGB).
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache – auch wegen unterlassenen Rückbaus – verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 BGB). Vermieter sollten deshalb unmittelbar nach der Rückgabe ein Protokoll erstellen, Fristen zur Nachbesserung setzen und rechtzeitig verjährungshemmende Schritte einleiten.
Hat der Vermieter einem Einbau zugestimmt, bedeutet das nicht automatisch einen Verzicht auf den Rückbau. Umgekehrt darf der Mieter Einrichtungen, mit denen er die Räume versehen hat, wieder wegnehmen (§ 539 Abs. 2 BGB). Der Vermieter kann die Wegnahme durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, wenn der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat (§ 552 BGB).
Gibt es besondere Kündigungsrechte?
Ja, unter anderem: Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ohne wichtigen Grund, kann der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 540 BGB). Stirbt der Mieter, können Erben und Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich kündigen (§ 580 BGB). Auch bei Zwangsversteigerung und Insolvenz bestehen besondere Kündigungsrechte.
Jederzeit möglich ist schließlich ein Aufhebungsvertrag. Er sollte Rückgabetermin, Rückbau, Kaution und eine etwaige Abfindung ausdrücklich regeln, damit nach dem Auszug kein neuer Streit entsteht.
Checkliste vor der Kündigung
- Ist der Vertrag befristet – und wurde die Textform bei Vertrag und allen Nachträgen gewahrt?
- Welche Frist gilt: gesetzlich oder vertraglich?
- Ist eine vertragliche Schriftform für die Kündigung vereinbart?
- Kündigen alle Vermieter bzw. gegenüber allen Mietern – mit Vollmachtsurkunde?
- Zugang beweisbar sicherstellen, zum Beispiel per Boten.
- Rückgabe und Rückbau protokollieren; Sechs-Monats-Frist notieren.
Häufige Fragen
Kann ich als Mieter mit der Kaution die letzten Mieten verrechnen?
Nein. Die Kaution sichert alle Ansprüche des Vermieters, auch Rückbau- und Schadensersatzansprüche, die erst nach Rückgabe feststehen. Wer die Miete einbehält, riskiert die fristlose Kündigung und Verzugszinsen.
Muss der Vermieter die Kündigung begründen?
Bei einer ordentlichen Kündigung eines unbefristeten Gewerbemietvertrags nicht. Bei einer fristlosen Kündigung sollte der Grund angegeben werden, damit die Kündigung nachvollziehbar und gerichtsfest ist.
Gilt das auch für Arztpraxen?
Ja. Praxisräume sind Geschäftsräume. Die Fristen des § 580a Abs. 2 BGB gelten, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt.
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Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.