- Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr muss eine bestimmte Form einhalten.
- Für Gewerberaum genügt seit dem 1. Januar 2025 die Textform – etwa ein E-Mail-Austausch.
- Fehlt die Form, gilt der Vertrag als unbefristet und ist ordentlich kündbar.
- Auch Nachträge müssen die Form wahren; Heilungsklauseln helfen nicht zuverlässig.
Warum die Form so wichtig ist
Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in der vorgeschriebenen Form geschlossen, gilt er nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Er kann dann mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden – bei Geschäftsräumen spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Quartals. Eine vereinbarte Festlaufzeit von zehn Jahren ist damit wertlos.
In der Praxis wurden Formfehler deshalb oft gezielt gesucht, um sich aus einem unliebsam gewordenen Vertrag zu lösen – vom Mieter bei sinkenden Marktmieten, vom Vermieter bei steigenden.
Textform seit 2025
Mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz hat der Gesetzgeber für Mietverhältnisse über Geschäftsräume die Schriftform durch die Textform ersetzt. Eigenhändige Unterschriften auf derselben Urkunde sind nicht mehr nötig; eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die den Erklärenden erkennen lässt, genügt – also auch E-Mail oder ein eingescannter Vertrag. Für ältere Verträge galt eine Übergangsfrist bis Ende 2025; seit dem 1. Januar 2026 gilt die Textform für alle Gewerbemietverträge.
Für Wohnraummietverträge bleibt es bei der Schriftform.
Bitte beachten
Die Textform ist eine Form, keine Formfreiheit. Mündliche Absprachen und Handschlag-Vereinbarungen über wesentliche Punkte genügen weiterhin nicht.
Was weiterhin schiefgehen kann
- Wesentliche Vertragsinhalte – Parteien, Mietobjekt, Miete, Laufzeit – müssen sich vollständig aus den Texten ergeben.
- Anlagen wie Grundrisse und Baubeschreibungen müssen eindeutig in Bezug genommen werden.
- Nachträge zu Miete, Fläche oder Laufzeit müssen selbst die Form wahren und auf den Ursprungsvertrag verweisen.
- Bei Vertretern muss erkennbar sein, für wen gehandelt wird – insbesondere bei Gesellschaften.
- Ein Angebot muss innerhalb einer angemessenen Frist angenommen werden; verspätete Annahmen sind ein Klassiker.
Schriftformheilungsklauseln
Viele Verträge enthalten Klauseln, nach denen sich die Parteien verpflichten, Formmängel zu beheben und nicht wegen eines Formmangels zu kündigen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass solche Klauseln eine Kündigung wegen eines Formmangels nicht verhindern (BGH, Urteil vom 27. September 2017 – XII ZR 114/16). Sie können nur im Ausnahmefall eine treuwidrige Berufung auf den Formmangel begründen.
Checkliste für die Vertragsprüfung
- Sind alle Parteien mit korrekter Firmierung und Vertretung bezeichnet?
- Ist die Mietfläche eindeutig beschrieben, gegebenenfalls mit Plan?
- Laufzeit, Optionen und Beginn klar geregelt – auch bei noch nicht fertiggestellten Flächen?
- Sind alle Nachträge vollständig und formgerecht?
- Gibt es Absprachen, die nur per Telefon oder mündlich getroffen wurden?
Häufige Fragen
Reicht ein E-Mail-Wechsel jetzt für einen Gewerbemietvertrag aus?
Grundsätzlich ja, wenn sich alle wesentlichen Bedingungen eindeutig aus den Texten ergeben und die Annahme rechtzeitig erfolgt. Für Beweiszwecke und Übersicht empfehlen wir dennoch eine vollständige Vertragsurkunde.
Was gilt für Altverträge mit Schriftformmängeln?
Ob ein Altvertrag noch wegen eines früheren Formmangels gekündigt werden kann, hängt von den Übergangsregeln und dem Zeitpunkt des Mangels ab. Das sollte im Einzelfall geprüft werden.
Lassen Sie Ihren Fall prüfen.
Jeder Fall hat seine Besonderheiten. Wir prüfen Ihre Unterlagen und sagen Ihnen, wie wir Ihre Chancen einschätzen und was eine Vertretung kostet.
- Unterlagen sendenVertrag, Schreiben, Fotos – direkt über das Formular.
- Einschätzung erhaltenMit klarem Kostenrahmen, bevor Kosten entstehen.
- EntscheidenErst mit Ihrem Auftrag werden wir tätig.
Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.