- Die Versammlung muss mindestens einmal im Jahr in Textform mit einer Frist von drei Wochen einberufen werden.
- Sie ist seit der Reform immer beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer erscheinen.
- Eine rein virtuelle Versammlung ist seit Oktober 2024 möglich, wenn drei Viertel der abgegebenen Stimmen zustimmen.
- Ein Umlaufbeschluss braucht grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer in Textform.
Wer beruft die Eigentümerversammlung ein – und wie oft?
Der Verwalter muss die Versammlung mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Darüber hinaus muss er einladen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt. Weigert er sich oder fehlt ein Verwalter, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen.
Eine Versammlung, die von einer unbefugten Person einberufen wurde, ist nicht wirkungslos; die dort gefassten Beschlüsse sind aber anfechtbar.
Welche Form und Frist gilt für die Einladung?
Die Einladung bedarf der Textform; eine E-Mail genügt also. Die Frist beträgt mindestens drei Wochen, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 4 WEG). Für die Fristberechnung kommt es auf den Zugang an; bei postalischem Versand sollten Verwalter einige Tage Puffer einplanen.
Die Tagesordnung muss die Beschlussgegenstände so genau bezeichnen, dass jeder Eigentümer erkennt, worüber entschieden werden soll und ob er teilnehmen möchte. „Verschiedenes“ reicht für einen Beschluss nicht. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ein Punkt auf die Tagesordnung gesetzt wird, wenn dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Drei Wochen
Für eine Versammlung am Donnerstag, 11. März 2027, sollte die Einladung spätestens am 18. Februar 2027 bei allen Eigentümern eingegangen sein. Ein Verstoß führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit, macht die Beschlüsse aber anfechtbar, wenn er sich auf das Ergebnis ausgewirkt haben kann.
Ist die Versammlung immer beschlussfähig – und wer stimmt ab?
Ja. Die frühere Regel, nach der mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein musste, ist mit der Reform entfallen. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig, auch wenn nur ein einziger Eigentümer erscheint. Beschlüsse werden mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst; Enthaltungen zählen nicht mit.
Gesetzlich hat jeder Eigentümer eine Stimme (Kopfprinzip, § 25 Abs. 2 WEG). Viele Teilungserklärungen sehen stattdessen ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen oder Einheiten vor. Vollmachten bedürfen der Textform. Vom Stimmrecht ausgeschlossen ist ein Eigentümer etwa bei Beschlüssen über ein Rechtsgeschäft oder einen Rechtsstreit mit ihm selbst.
Den Vorsitz führt grundsätzlich der Verwalter, sofern die Eigentümer nichts anderes beschließen (§ 24 Abs. 5 WEG). Ein Beschluss kommt erst zustande, wenn der Vorsitzende das Abstimmungsergebnis feststellt und verkündet. Für manche Entscheidungen genügt die einfache Mehrheit nicht: Sollen etwa die Kosten einer baulichen Veränderung auf alle Eigentümer verteilt werden, braucht es mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Der Vorsitzende muss dann beide Werte ermitteln und im Protokoll festhalten.
Darf die Versammlung online oder hybrid stattfinden?
Hier ist zu unterscheiden:
- Hybride Versammlung: Die Eigentümer können mit einfacher Mehrheit beschließen, dass Eigentümer online an einer Präsenzversammlung teilnehmen und ihre Rechte elektronisch ausüben können (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Wer persönlich kommen will, kann das weiterhin.
- Virtuelle Versammlung: Seit dem 17. Oktober 2024 kann die Gemeinschaft mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass Versammlungen für längstens drei Jahre ohne Präsenz stattfinden (§ 23 Abs. 1a WEG). Teilnahme und Rechteausübung müssen mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein, insbesondere in Bild und Ton.
Wird ein solcher Beschluss vor dem 1. Januar 2028 gefasst, muss bis einschließlich 2028 grundsätzlich weiterhin mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden; darauf kann nur einstimmig verzichtet werden. Verwalter sollten Technik, Zugangsdaten und Abstimmungsverfahren vorher klar beschreiben. Technische Störungen auf Seiten der Verwaltung können zur Anfechtbarkeit führen.
Wann ist ein Umlaufbeschluss möglich?
Außerhalb der Versammlung kann ein Beschluss im Umlaufverfahren gefasst werden. Er ist nur gültig, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären (§ 23 Abs. 3 WEG). Eine fehlende Antwort zählt wie eine Ablehnung.
Die Eigentümer können allerdings in einer Versammlung beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand im Umlauf die Mehrheit genügt. Das ist nützlich, wenn eine Detailentscheidung, etwa die Auswahl eines Angebots, erst nach der Versammlung getroffen werden kann.
Beispiel
Eine Gemeinschaft in Sendling mit zwölf Eigentümern beschließt am 11. März 2027 die Sanierung des Treppenhauses. Weil die Angebote noch fehlen, wird zugleich beschlossen, dass über die Auftragsvergabe im Umlauf mit Mehrheit entschieden wird.
| Zustimmungen in Textform | 7 |
| Ablehnungen | 3 |
| Keine Rückmeldung | 2 |
| Ergebnis | angenommen |
Ohne den vorbereitenden Beschluss wäre der Umlaufbeschluss gescheitert, weil nicht alle zwölf zugestimmt haben.
Was muss im Protokoll und in der Beschluss-Sammlung stehen?
Über die Versammlung ist unverzüglich eine Niederschrift anzufertigen. Sie ist vom Versammlungsvorsitzenden, einem Eigentümer und – falls vorhanden – dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zu unterschreiben (§ 24 Abs. 6 WEG). Zusätzlich führt der Verwalter eine Beschluss-Sammlung, in die alle Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen unverzüglich mit Datum eingetragen werden (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). Sie ist für Käufer einer Wohnung eine wichtige Informationsquelle.
Wichtig: Die Frist für eine Anfechtungsklage beginnt mit der Versammlung, nicht mit dem Zugang des Protokolls. Wer unsicher ist, sollte sich den Wortlaut der Beschlüsse sofort notieren.
Wie bereite ich mich auf die Versammlung vor?
- Ist die Einladung rechtzeitig und in Textform eingegangen?
- Sind alle Beschlussgegenstände in der Tagesordnung konkret bezeichnet?
- Eigene Anträge rechtzeitig beim Verwalter einreichen.
- Bei Verhinderung: Vollmacht in Textform mit Weisungen erteilen.
- Bei Online-Teilnahme: Zugangsdaten und Technik vorher testen.
- Beschlusswortlaute notieren und Anfechtungsfrist im Kalender eintragen.
Häufige Fragen
Darf mein Mieter an der Versammlung teilnehmen?
Grundsätzlich nein. Die Versammlung ist nicht öffentlich. Vertreten lassen können Sie sich nur, wenn die Teilungserklärung das nicht auf bestimmte Personen beschränkt, und mit einer Vollmacht in Textform.
Wie lange gilt ein Beschluss zur virtuellen Versammlung?
Höchstens drei Jahre ab Beschlussfassung. Danach ist ein neuer Beschluss mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen erforderlich.
Muss ich das Protokoll zugeschickt bekommen?
Das Gesetz verlangt keinen Versand, aber jeder Eigentümer kann Einsicht in die Niederschrift und die Beschluss-Sammlung nehmen. Viele Verwaltungsverträge sehen den Versand vor.
Lassen Sie Ihren Fall prüfen.
Jeder Fall hat seine Besonderheiten. Wir prüfen Ihre Unterlagen und sagen Ihnen, wie wir Ihre Chancen einschätzen und was eine Vertretung kostet.
- Unterlagen sendenVertrag, Schreiben, Fotos – direkt über das Formular.
- Einschätzung erhaltenMit klarem Kostenrahmen, bevor Kosten entstehen.
- EntscheidenErst mit Ihrem Auftrag werden wir tätig.
Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.