Der WEG-Verwalter

Welche Rolle hat der Verwalter seit der WEG-Reform?

Seit dem 1. Dezember 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst Trägerin der Verwaltung. Der Verwalter ist ihr Organ: Er führt die Beschlüsse aus und vertritt die Gemeinschaft nach außen. Seine Vertretungsmacht ist im Außenverhältnis grundsätzlich unbeschränkt (§ 9b Abs. 1 WEG). Nur für den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags braucht er einen Beschluss der Eigentümer.

Im Innenverhältnis dagegen sind seine Befugnisse begrenzt. Für alles, was über das Tagesgeschäft hinausgeht, entscheiden die Eigentümer in der Versammlung. Gegenüber dem Verwalter selbst wird die Gemeinschaft durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss bestimmten Eigentümer vertreten (§ 9b Abs. 2 WEG).

Wie wird der Verwalter bestellt, für wie lange – und was kostet er?

Über die Bestellung beschließen die Eigentümer mit einfacher Mehrheit (§ 26 WEG). Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre befristet; nach der Begründung des Wohnungseigentums – typischerweise beim Bauträger-Neubau – auf höchstens drei Jahre. Eine Wiederbestellung ist zulässig, kann aber frühestens ein Jahr vor Ablauf der Amtszeit beschlossen werden.

Von der Bestellung zu unterscheiden ist der Verwaltervertrag, der Vergütung, Leistungen und Haftung regelt. Beides wird meist in derselben Versammlung beschlossen. Vor einer Neubestellung sollten nach der Rechtsprechung in der Regel mehrere Vergleichsangebote eingeholt und den Eigentümern rechtzeitig vor der Versammlung zugänglich gemacht werden. Fehlen sie, ist der Bestellungsbeschluss anfechtbar.

Die Vergütung ist frei vereinbar. Üblich ist eine Grundvergütung je Einheit und Monat für die Regelleistungen, ergänzt um Sondervergütungen für besondere Leistungen, etwa zusätzliche Versammlungen, die Begleitung großer Sanierungen oder Mahnverfahren. Achten Sie darauf, dass klar beschrieben ist, welche Leistungen mit der Grundvergütung abgegolten sind. Sondervergütungen für Aufgaben, die ohnehin zu den Kernpflichten gehören, etwa die Erstellung der Jahresabrechnung, sind problematisch. Beim Vergleich der Angebote zählt deshalb nicht nur der Grundpreis, sondern das Gesamtpaket über die Laufzeit.

Was ist ein zertifizierter Verwalter?

Zertifizierter Verwalter ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt (§ 26a WEG). Bestimmte Berufsgruppen, etwa Volljuristen, sind gleichgestellt.

Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Jeder Eigentümer kann sie also verlangen. Die Übergangsregel, nach der bisherige Verwalter als zertifiziert galten, ist am 1. Juni 2024 ausgelaufen.

Eine Ausnahme gilt für kleine Gemeinschaften: Bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte und wurde ein Eigentümer zum Verwalter bestellt, besteht der Anspruch nur, wenn mindestens ein Drittel der Eigentümer nach Köpfen einen zertifizierten Verwalter verlangt.

Was darf der Verwalter ohne Beschluss entscheiden?

Nach § 27 Abs. 1 WEG darf der Verwalter ohne Beschluss Maßnahmen treffen, die

• von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, etwa kleinere Reparaturen, den Austausch eines defekten Leuchtmittels oder die Beauftragung des Schornsteinfegers, oder
• zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind, etwa die Notreparatur nach einem Rohrbruch.

Was „untergeordnet“ ist, hängt von der Größe der Anlage ab. Die Eigentümer können die Befugnisse deshalb durch Beschluss erweitern oder einschränken (§ 27 Abs. 2 WEG) – etwa mit einer Wertgrenze.

Kann der Verwalter jederzeit abberufen werden?

Ja. Seit der Reform kann der Verwalter jederzeit und ohne wichtigen Grund mit einfacher Mehrheit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Bis dahin behält der Verwalter grundsätzlich seinen Vergütungsanspruch, muss sich aber ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Mit der Abberufung muss er alle Unterlagen und Gelder an die Gemeinschaft oder den neuen Verwalter herausgeben.

Wann haftet der Verwalter?

Verletzt der Verwalter seine Pflichten, haftet er der Gemeinschaft aus dem Verwaltervertrag auf Schadensersatz. Typische Fälle sind versäumte Versicherungsmeldungen, nicht umgesetzte Beschlüsse, fehlerhafte Einladungen, die zu teuren Anfechtungsprozessen führen, oder eine verspätete Abrechnung. Ansprüche einzelner Eigentümer wegen mangelhafter Verwaltung richten sich seit der Reform grundsätzlich gegen die Gemeinschaft, die dann beim Verwalter Rückgriff nehmen kann.

Vorsicht bei der Entlastung: Sie wirkt wie ein Verzicht auf Ersatzansprüche, die den Eigentümern bekannt oder erkennbar waren. Professionelle Verwalter sollten eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung nachweisen.

Worauf achten Sie bei der Verwalterwahl?

• Liegen mindestens zwei, besser drei Vergleichsangebote rechtzeitig vor?
• Ist der Verwalter zertifiziert und hat er eine Erlaubnis nach der Gewerbeordnung?
• Ist die Laufzeit auf höchstens fünf Jahre begrenzt?
• Sind Grundleistungen und Sondervergütungen klar abgegrenzt?
• Besteht eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung?
• Ist eine Wertgrenze für Aufträge ohne Beschluss festgelegt?

Häufige Fragen

Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.