- Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden.
- Begründet werden muss sie innerhalb von zwei Monaten.
- Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen die anderen Eigentümer.
- Bis zum Urteil ist der Beschluss wirksam und wird vollzogen.
Was hat sich durch die WEG-Reform geändert?
Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 1. Dezember 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst Trägerin der Verwaltung. Klagen gegen Beschlüsse richten sich deshalb gegen die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter (§ 44 WEG). Die Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden immer beschlussfähig; die Einberufungsfrist beträgt drei Wochen.
Welche Fristen gelten?
Ausschlussfristen nach § 45 WEG
- Klageerhebung: innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung
- Klagebegründung: innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung
Die Fristen laufen ab dem Tag der Versammlung – nicht ab Zugang des Protokolls. Gründe, die nicht innerhalb der Begründungsfrist vorgetragen werden, sind ausgeschlossen.
Beispiel
Die Versammlung findet am 14. Oktober statt. Die Klage muss bis zum 14. November beim Gericht eingehen, die Begründung bis zum 14. Dezember. Kommt das Protokoll erst Ende Oktober, verkürzt sich die tatsächliche Bedenkzeit auf wenige Tage.
Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt – für Anlagen in München das Amtsgericht München.
Gründe für eine Anfechtung
Ein Beschluss ist anfechtbar, wenn er formell oder inhaltlich fehlerhaft ist:
- Formelle Fehler: Ladungsmängel, unzureichende Bezeichnung des Beschlussgegenstands in der Tagesordnung, Ausschluss eines Eigentümers von der Versammlung, fehlerhafte Stimmauszählung.
- Inhaltliche Fehler: Der Beschluss widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung – etwa weil Vergleichsangebote fehlen, Kosten falsch verteilt werden oder ein Eigentümer unbillig benachteiligt wird.
Bei formellen Fehlern kommt es darauf an, ob sie sich auf das Ergebnis ausgewirkt haben können. Nichtige Beschlüsse – etwa solche, die in den Kernbereich des Eigentums eingreifen – sind dagegen von Anfang an unwirksam; ihre Nichtigkeit kann jederzeit geltend gemacht werden.
Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
Seit der Reform beschließen die Eigentümer nicht mehr über die Abrechnung als Ganzes, sondern nur über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 WEG). Fehler in den Rechenwerken lassen sich daher nur angreifen, soweit sie sich auf diese Beträge auswirken. Daneben ist jährlich ein Vermögensbericht vorzulegen.
Bauliche Veränderungen
Über bauliche Veränderungen entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss (§ 20 WEG). Jeder Eigentümer hat einen Anspruch auf Gestattung sogenannter privilegierter Maßnahmen: Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge, barrierereduzierende Umbauten, Einbruchschutz, Glasfaseranschluss und – seit Oktober 2024 – Steckersolargeräte. Wird ein solcher Antrag abgelehnt, kommt eine Beschlussersetzungsklage in Betracht.
Häufige Fragen
Hat die Anfechtungsklage aufschiebende Wirkung?
Nein. Der Beschluss gilt, bis das Gericht ihn für ungültig erklärt. In dringenden Fällen kann eine einstweilige Verfügung beantragt werden, etwa um den Beginn teurer Bauarbeiten zu verhindern.
Was kostet eine Anfechtungsklage?
Der Streitwert beträgt grundsätzlich die Hälfte des Interesses aller Beteiligten, ist aber nach oben durch das Interesse des Klägers begrenzt. Die Kosten trägt die unterliegende Partei – im Erfolgsfall die Gemeinschaft.
Ich war nicht auf der Versammlung – kann ich trotzdem anfechten?
Ja. Anfechtungsberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer, unabhängig davon, ob er an der Versammlung teilgenommen oder wie er abgestimmt hat.
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Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.