Hausgeld, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Was ist Hausgeld und wofür wird es verwendet?

Hausgeld ist der monatliche Beitrag, den jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zahlt. Daraus werden die laufenden Kosten der Anlage bezahlt: Heizung und Wasser, Versicherungen, Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Verwaltervergütung und kleinere Reparaturen. Ein Teil fließt in die Erhaltungsrücklage, die frühere Instandhaltungsrücklage.

Verteilt werden die Kosten nach dem in der Teilungserklärung vereinbarten Schlüssel, sonst nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Seit der Reform kann die Gemeinschaft für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten durch einfachen Mehrheitsbeschluss eine abweichende Verteilung beschließen, etwa die Aufzugskosten nach Stockwerken. Die Grundsteuer ist kein Hausgeld: Sie wird von der Stadt München direkt gegenüber jedem Eigentümer festgesetzt.

Was steht im Wirtschaftsplan?

Der Verwalter stellt für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf (§ 28 Abs. 1 WEG). Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben und die Beträge, die jeder Eigentümer als Vorschuss zahlen soll, einschließlich der Zuführung zu den Rücklagen. Die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse; erst dieser Beschluss begründet die Zahlungspflicht.

Damit nach Jahresbeginn keine Lücke entsteht, kann die Gemeinschaft beschließen, dass der Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Plans fortgilt. Ohne einen solchen Beschluss fehlt für das neue Jahr streng genommen die Grundlage für Hausgeldforderungen.

Der Wirtschaftsplan ist eine Prognose. Weichen die tatsächlichen Kosten stark ab – etwa weil die Energiepreise steigen –, kann die Gemeinschaft im laufenden Jahr die Vorschüsse anpassen oder eine Sonderumlage beschließen. Fällig werden die Vorschüsse zu dem im Beschluss bestimmten Termin, meist monatlich im Voraus. Wer seine Wohnung vermietet, schuldet das Hausgeld unabhängig davon, ob sein Mieter pünktlich zahlt.

Worüber beschließen die Eigentümer bei der Jahresabrechnung?

Nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt der Verwalter eine Jahresabrechnung. Sie stellt die tatsächlichen Kosten den gezahlten Vorschüssen gegenüber. Seit dem 1. Dezember 2020 beschließen die Eigentümer aber nicht mehr über die Abrechnung als Ganzes, sondern nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG).

Das hat praktische Folgen: Ein Rechenfehler in einer Position, die sich nicht auf den Zahlbetrag auswirkt, rechtfertigt keine Anfechtung mehr. Umgekehrt muss, wer die Abrechnung angreifen will, darlegen, dass sich der Fehler auf seine Abrechnungsspitze – den Unterschied zwischen Kostenanteil und Vorschüssen – auswirkt. Rechenwerk und Belege bleiben dennoch wichtig, weil sie zeigen, wie die Spitze zustande kommt.

Was zeigt der Vermögensbericht – und wie hoch muss die Rücklage sein?

Zusätzlich muss der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht erstellen und jedem Eigentümer zur Verfügung stellen (§ 28 Abs. 4 WEG). Er weist den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens aus, etwa Kontostände, offene Forderungen gegen säumige Eigentümer und Verbindlichkeiten. Über den Bericht wird nicht beschlossen; er dient der Information.

Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Eine feste Höhe nennt das Gesetz nicht. Maßgeblich sind Alter, Zustand und Ausstattung der Anlage. Gerade ältere Münchner Anlagen mit anstehender Dach-, Fassaden- oder Heizungssanierung sind häufig unterfinanziert; dann bleibt nur eine Sonderumlage, die ebenfalls beschlossen werden muss.

Was passiert bei Hausgeldrückständen?

Zahlt ein Eigentümer nicht, schadet das allen: Die übrigen müssen die Lücke vorübergehend ausgleichen. Die Gemeinschaft kann die Rückstände durch den Verwalter einklagen. Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht am Ort der Anlage, in München das Amtsgericht München. Ab Verzug fallen Verzugszinsen an.

Ein Eigentümer kann gegen Hausgeldforderungen grundsätzlich nicht mit eigenen, streitigen Gegenforderungen aufrechnen oder Hausgeld zurückbehalten, etwa weil er eine Reparatur für überfällig hält. Zulässig ist das nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen.

Bei einer Zwangsversteigerung stehen Hausgeldforderungen in der Rangklasse 2 und damit vor den Grundpfandrechten der Banken – begrenzt auf fünf Prozent des Verkehrswerts (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Als letztes Mittel kann die Gemeinschaft bei schweren Pflichtverletzungen die Entziehung des Wohnungseigentums verlangen (§ 17 WEG).

Was bedeutet das für vermietende Eigentümer?

Die WEG-Abrechnung ist keine Betriebskostenabrechnung für den Mieter. Der vermietende Eigentümer muss daraus selbst eine Abrechnung erstellen, die nur umlagefähige Betriebskosten enthält. Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage und Reparaturen sind gegenüber Wohnraummietern nicht umlegbar.

Die Zwölf-Monats-Frist des Mietrechts gilt unabhängig davon, wann die Gemeinschaft beschließt. Vermieter sollten deshalb beim Verwalter auf eine rechtzeitige Abrechnung drängen.

Wie prüfe ich Wirtschaftsplan und Abrechnung?

• Stimmen Verteilerschlüssel und Miteigentumsanteile mit der Teilungserklärung überein?
• Sind alle Vorschüsse richtig erfasst?
• Sind Kostensprünge gegenüber dem Vorjahr erklärt? Sonst Belegeinsicht verlangen.
• Wird die Erhaltungsrücklage im Vermögensbericht nachvollziehbar ausgewiesen?
• Ist die Rücklage angesichts anstehender Sanierungen ausreichend?
• Steht ein Fortgeltungsbeschluss für den Wirtschaftsplan im Protokoll?

Häufige Fragen

Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.