Bauliche Veränderungen in der WEG

Was gilt in der WEG als bauliche Veränderung?

Eine bauliche Veränderung ist jede Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht (§ 20 Abs. 1 WEG). Wird ein undichtes Dach repariert oder eine alte Heizung gleichwertig ersetzt, ist das Erhaltung. Wird dagegen ein Aufzug angebaut, eine Terrasse überdacht, eine Wand durchbrochen oder eine Ladestation in der Tiefgarage installiert, liegt eine bauliche Veränderung vor.

Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, reicht für solche Maßnahmen ein Beschluss mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Gemeinschaft kann eine Maßnahme selbst durchführen oder sie einem einzelnen Eigentümer gestatten. Früher war häufig die Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer erforderlich; diese Hürde ist entfallen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt seit der Reform ein Beschlusszwang: Auch wer niemanden beeinträchtigt, darf am Gemeinschaftseigentum nicht eigenmächtig bauen. Ohne Gestattungsbeschluss droht ein Anspruch der Gemeinschaft auf Rückbau – selbst bei einer harmlos wirkenden Maßnahme.

Welche Maßnahmen kann jeder Eigentümer verlangen?

Für bestimmte Vorhaben hat der Gesetzgeber einen Anspruch auf Gestattung geschaffen. Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dienen (§ 20 Abs. 2 WEG):

1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, also etwa Rampe, Treppenlift oder breitere Türen;
2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, zum Beispiel einer Wallbox am eigenen Stellplatz;
3. dem Einbruchschutz, etwa einer einbruchhemmenden Wohnungstür;
4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität, in der Praxis Glasfaser;
5. seit dem 17. Oktober 2024 der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte, also kleine Balkonkraftwerke.

Der Anspruch betrifft das Ob. Über das Wie – Standort, Ausführung, Fachfirma, Kabelweg, optische Gestaltung – entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Sie darf die Maßnahme also nicht verweigern, aber vernünftige Vorgaben machen, etwa eine einheitliche Montage der Solarmodule an der Balkonbrüstung oder ein gemeinsames Lastmanagement in der Tiefgarage.

Daneben kann jeder Eigentümer eine bauliche Veränderung verlangen, wenn alle Eigentümer, die dadurch über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind (§ 20 Abs. 3 WEG).

Wo liegen die Grenzen?

Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und nicht gestattet werden (§ 20 Abs. 4 WEG). Das gilt auch für privilegierte Maßnahmen. Eine grundlegende Umgestaltung nehmen die Gerichte nur in Ausnahmefällen an, etwa wenn eine Wohnanlage ihren Charakter völlig verliert.

Unabhängig vom Wohnungseigentumsrecht sind öffentlich-rechtliche Vorschriften zu beachten. In München können bei Anlagen im Ensemble- oder Denkmalschutz zusätzliche Genehmigungen nötig sein, ebenso bei Eingriffen in Bäume, die unter die Münchner Baumschutzverordnung fallen. Der WEG-Beschluss ersetzt diese Genehmigungen nicht.

Wer trägt die Kosten einer baulichen Veränderung?

Die Kostenverteilung regelt § 21 WEG nach einem einfachen Grundsatz: Wer die Maßnahme will, zahlt sie. Wird einem Eigentümer eine Maßnahme gestattet – insbesondere eine privilegierte –, trägt er die Kosten der Herstellung und die späteren Folgekosten, etwa für Wartung und Erhaltung. Ihm allein gebühren dafür auch die Nutzungen.

Alle Eigentümer tragen die Kosten nach ihren Anteilen nur, wenn

• die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, sofern sie nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, oder
• sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, etwa durch Energieeinsparung.

In allen anderen Fällen zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben; nur sie dürfen die Maßnahme auch nutzen. Wer später teilhaben will, kann das gegen einen angemessenen Ausgleich verlangen. Die Gemeinschaft kann zudem eine abweichende Verteilung der Kosten beschließen.

Was tun, wenn die Gemeinschaft den Antrag ablehnt?

Zunächst muss der Eigentümer seinen Antrag der Eigentümerversammlung vorlegen. Ohne diese Vorbefassung ist eine Klage in der Regel unzulässig. Am besten bitten Sie den Verwalter rechtzeitig vor der Einladung, den Punkt mit einem konkreten Beschlussantrag auf die Tagesordnung zu setzen.

Wird der Antrag abgelehnt oder gar nicht behandelt, kann der Eigentümer Beschlussersetzungsklage erheben (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Das Gericht fasst dann den Beschluss, den die Gemeinschaft hätte fassen müssen. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Anlage liegt – für Münchner Anlagen das Amtsgericht München.

Wie bereite ich meinen Antrag richtig vor?

• Maßnahme genau beschreiben: Standort, Ausführung, Fachfirma, Kabel- oder Leitungsweg.
• Angebot und gegebenenfalls technische Stellungnahme beifügen, bei Wallboxen auch zur Netzkapazität.
• Klarstellen, ob eine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG verlangt wird.
• Kostenübernahme und Folgekosten ausdrücklich anbieten.
• Antrag rechtzeitig vor der Einladung beim Verwalter einreichen.
• Bei Ablehnung: Monatsfrist ab Versammlung notieren und rechtlichen Rat einholen.

Häufige Fragen

Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.