- Alles, was für Bestand, Sicherheit und äußere Gestalt des Gebäudes nötig ist, ist zwingend Gemeinschaftseigentum.
- Fenster, Balkonplatten, Brüstungen und die Wohnungseingangstür gehören in aller Regel der Gemeinschaft.
- Die Teilungserklärung kann die Kosten und Erhaltungspflichten abweichend regeln, nicht aber die Eigentumszuordnung.
- Sondernutzungsrechte geben ein alleiniges Nutzungsrecht an Gemeinschaftsflächen wie Garten oder Stellplatz.
Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum?
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt zwei Dinge: das Sondereigentum an den Räumen der Wohnung und einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 WEG). Zum Gemeinschaftseigentum gehören das Grundstück und alle Teile des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen.
Zwingend gemeinschaftlich sind nach § 5 Abs. 2 WEG alle Teile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Dazu zählen Fundament, tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage und Aufzug. Sondereigentum sind dagegen Bestandteile innerhalb der Wohnung, die verändert werden können, ohne das Gemeinschaftseigentum oder andere Eigentümer zu beeinträchtigen – etwa nichttragende Innenwände, Bodenbeläge, Innentüren, Einbauküche und Sanitärobjekte.
Bei Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen – etwa Läden, Büros oder Hobbyräume –, spricht das Gesetz von Teileigentum. Die Regeln sind im Wesentlichen dieselben. Wie eine Einheit genutzt werden darf, ergibt sich aus der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung. Eine abweichende Nutzung kann die Gemeinschaft untersagen, wenn sie typischerweise mehr stört als die vorgesehene.
Gehören Fenster, Balkon und Leitungen zum Sondereigentum?
- Fenster samt Rahmen, Verglasung und Außenfensterbänken gehören nach ganz überwiegender Rechtsprechung zum Gemeinschaftseigentum, weil sie die äußere Gestalt prägen und das Gebäude abschließen. Auch Rollläden und Außenjalousien werden meist so eingeordnet.
- Beim Balkon sind Bodenplatte, Abdichtung, Brüstung und Geländer Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum kann allenfalls der Raum mit dem aufgebrachten Belag sein.
- Die Wohnungseingangstür ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwingend Gemeinschaftseigentum.
- Leitungen: Hauptstränge für Wasser, Abwasser, Heizung und Strom sind Gemeinschaftseigentum. Leitungen, die nach der Abzweigung nur einer Wohnung dienen, können Sondereigentum sein – häufig ab der Absperrvorrichtung in der Wohnung. Heizkörper werden meist dem Sondereigentum zugeordnet, sofern die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt.
Im Zweifel gilt: Was nicht eindeutig dem Sondereigentum zugewiesen ist, ist Gemeinschaftseigentum.
Wer muss reparieren und wer zahlt?
Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die Kosten tragen alle Eigentümer nach dem geltenden Schlüssel, in der Regel nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Sein Sondereigentum erhält jeder Eigentümer selbst und auf eigene Kosten.
Die Teilungserklärung kann die Pflicht zur Erhaltung und die Kosten für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums auf einzelne Eigentümer verlagern, etwa für die Fenster der eigenen Wohnung. Solche Klauseln legen die Gerichte eng aus: Ist nur von „Instandhaltung“ die Rede, umfasst das nicht ohne Weiteres den kompletten Austausch. Seit der Reform kann die Gemeinschaft zudem durch Mehrheitsbeschluss eine abweichende Kostenverteilung für einzelne Maßnahmen beschließen.
Umgekehrt gilt: Arbeiten im Sondereigentum dürfen das Gemeinschaftseigentum nicht beschädigen. Wer etwa beim Badumbau die Abdichtung im Boden verletzt, haftet für die Folgeschäden an Decken und Nachbarwohnungen.
Beispiel
In einer Anlage in Haidhausen von 1972 sind die Holzfenster verrottet. Die Teilungserklärung enthält keine Sonderregel. Eine Eigentümerin mit 62/1.000 Miteigentumsanteilen fragt, was auf sie zukommt, wenn die Gemeinschaft den Austausch aller Fenster beschließt.
| Gesamtkosten Fenstertausch | 186.000 € |
| Anteil 62/1.000 | 11.532 € |
| Davon aus der Erhaltungsrücklage gedeckt (40 %) | – 4.613 € |
| Sonderumlage für die Eigentümerin | 6.919 € |
Hätte die Teilungserklärung die Fenster wirksam den einzelnen Eigentümern zugewiesen, müsste jeder nur die Fenster seiner eigenen Wohnung bezahlen – unabhängig von deren Anzahl und Größe.
Welche Rolle spielt die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung legt fest, welche Räume zu welchem Sondereigentum gehören. Sie wird ergänzt durch den Aufteilungsplan, in dem die Einheiten nummeriert und farbig abgegrenzt sind, und meist durch eine Gemeinschaftsordnung mit Regeln zu Stimmrecht, Kosten und Nutzung. Alle drei sind im Grundbuch in Bezug genommen und gelten auch für spätere Käufer.
Widersprechen sich Text und Plan, entsteht an der betroffenen Fläche nach der Rechtsprechung in der Regel kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum. Teile, die zwingend gemeinschaftlich sind, können auch durch eine ausdrückliche Bestimmung nicht zu Sondereigentum werden.
Was sind Sondernutzungsrechte?
Ein Sondernutzungsrecht berechtigt einen Eigentümer, eine Fläche des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen – typisch sind Gartenanteile, Terrassen, Kfz-Stellplätze im Freien oder Kellerabteile. Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum. Damit das Recht auch gegenüber späteren Käufern wirkt, muss es im Grundbuch eingetragen sein.
Seit der WEG-Reform gibt es eine Alternative: Das Sondereigentum kann auf Stellplätze und auf Flächen außerhalb des Gebäudes, etwa einen Garten, erstreckt werden (§ 3 WEG). Bei bestehenden Sondernutzungsrechten richtet sich die Erhaltungspflicht nach der Gemeinschaftsordnung; fehlt eine Regelung, bleibt grundsätzlich die Gemeinschaft zuständig, während die laufende Pflege oft dem Berechtigten obliegt.
Was gilt bei einem Wasserschaden?
Liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum, etwa in einem Fallrohr, muss die Gemeinschaft den Schaden beheben lassen. Schäden am Sondereigentum werden häufig von der Gebäudeversicherung gedeckt, die die Gemeinschaft abgeschlossen hat. Liegt die Ursache in einer Leitung im Sondereigentum oder in einem Fehlverhalten, haftet der verantwortliche Eigentümer.
Sofort handeln
Schäden am Gemeinschaftseigentum sind dem Verwalter unverzüglich anzuzeigen; der Versicherung muss der Schaden ebenfalls umgehend gemeldet werden. Lassen Sie Gemeinschaftseigentum nicht eigenmächtig reparieren: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht für solche Maßnahmen grundsätzlich kein Erstattungsanspruch, außer in echten Notfällen.
Wie klären Sie die Zuständigkeit?
- Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung beim Verwalter oder Grundbuchamt anfordern.
- Prüfen, ob für das Bauteil eine Sonderregel zu Erhaltung oder Kosten besteht.
- Beschluss-Sammlung auf frühere Kostenbeschlüsse durchsehen.
- Schaden mit Fotos dokumentieren und dem Verwalter in Textform melden.
- Vor eigenen Arbeiten einen Beschluss der Gemeinschaft herbeiführen.
Häufige Fragen
Darf ich meine Fenster selbst austauschen?
Nur mit Beschluss der Gemeinschaft, weil Fenster in aller Regel Gemeinschaftseigentum sind. Auch wenn die Teilungserklärung Ihnen die Kosten zuweist, entscheidet die Gemeinschaft über Ausführung und Optik.
Gehört die Markise auf meinem Balkon mir?
Das hängt von der Teilungserklärung und der Bauweise ab. Da Markisen die Fassade prägen, ist ihre Anbringung jedenfalls eine bauliche Veränderung, die einen Beschluss erfordert.
Kann ein Sondernutzungsrecht nachträglich begründet werden?
Grundsätzlich nur durch Vereinbarung aller Eigentümer und Eintragung im Grundbuch, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung enthält eine entsprechende Öffnungsklausel.
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Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.