Tod des Mieters

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn der Mieter stirbt?

Der Tod des Mieters beendet das Mietverhältnis nicht. Das Gesetz sieht drei mögliche Wege vor, die sich danach richten, ob und mit wem der Verstorbene zusammengelebt hat:

1. Eintritt von Haushaltsangehörigen, die nicht selbst Mieter waren (§ 563 BGB);
2. Fortsetzung mit überlebenden Mitmietern, die den Vertrag mit unterschrieben haben (§ 563a BGB);
3. Fortsetzung mit den Erben, wenn niemand eintritt und kein Mitmieter vorhanden ist (§ 564 BGB).

Diese Reihenfolge ist zwingend. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil der Eintrittsberechtigten sind unwirksam.

Wer tritt nach § 563 BGB in den Mietvertrag ein?

Eintrittsberechtigt sind nur Personen, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Das Gesetz legt eine Rangfolge fest:

• Der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner tritt an erster Stelle ein.
• Kinder des Mieters treten ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt; neben einem eingetretenen Lebenspartner können sie ebenfalls eintreten.
• Andere Familienangehörige und Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben – etwa ein nichtehelicher Lebensgefährte –, treten ein, wenn weder Ehegatte noch Lebenspartner eintreten.

Der Eintritt geschieht automatisch mit dem Tod. Wer das nicht möchte, kann innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod erfahren hat, gegenüber dem Vermieter erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Sind mehrere Personen eingetreten, kann jede diese Erklärung für sich abgeben.

Der Vermieter kann dem Eingetretenen nur kündigen, wenn in dessen Person ein wichtiger Grund vorliegt – etwa eine bereits absehbare Zahlungsunfähigkeit oder schwerwiegende persönliche Gründe. Die Kündigung ist außerordentlich mit der gesetzlichen Frist innerhalb eines Monats zu erklären, nachdem der Vermieter vom endgültigen Eintritt erfahren hat (§ 563 Abs. 4 BGB).

Was gilt, wenn beide Partner den Mietvertrag unterschrieben haben?

Waren mehrere Personen Mieter, wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt, sofern sie ebenfalls zum eintrittsberechtigten Personenkreis gehören (§ 563a BGB). Sie können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Der Vermieter hat in diesem Fall kein besonderes Kündigungsrecht.

Was gilt, wenn der Mieter allein gelebt hat?

Tritt niemand ein und gibt es keine Mitmieter, wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt (§ 564 BGB). In diesem Fall können sowohl der Erbe als auch der Vermieter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats erklärt werden, nachdem der Kündigende vom Tod und davon erfahren hat, dass weder ein Eintritt noch eine Fortsetzung mit Mitmietern erfolgt ist. Der Vermieter braucht für diese Kündigung kein berechtigtes Interesse, also keinen Eigenbedarf oder ähnlichen Grund.

Die gesetzliche Frist bedeutet: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Mehrere Erben – eine Erbengemeinschaft – können nur gemeinsam kündigen; umgekehrt muss der Vermieter allen Erben gegenüber kündigen. Sind die Erben unbekannt oder haben alle ausgeschlagen, kann der Vermieter beim Nachlassgericht – in München beim Amtsgericht München – die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen und diesem gegenüber kündigen.

Wer haftet für Mietschulden?

Für Verbindlichkeiten, die bis zum Tod entstanden sind, haften die eingetretenen Personen und die Erben als Gesamtschuldner; im Verhältnis untereinander trägt sie grundsätzlich der Erbe allein (§ 563b BGB). War keine Kaution vereinbart, kann der Vermieter von den Eingetretenen eine Sicherheit verlangen.

Erben haften für Nachlassverbindlichkeiten grundsätzlich auch mit eigenem Vermögen, können die Haftung aber auf den Nachlass beschränken, etwa durch Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz, oder bei einem geringen Nachlass die Dürftigkeitseinrede erheben. Für Mieten nach dem Tod kommt es nach der Rechtsprechung darauf an, ob der Erbe das Mietverhältnis fristgerecht beendet hat. Wer überschuldete Nachlässe vermutet, sollte rasch prüfen lassen, ob eine Ausschlagung sinnvoll ist. Schlagen alle Erben aus, erbt am Ende der Staat – in Bayern der Freistaat.

Was passiert mit Kaution und Räumung?

Die Kaution bleibt Sicherheit für das fortgesetzte Mietverhältnis. Endet es, ist sie nach der üblichen Prüffrist an die Erben – bei einer Erbengemeinschaft an alle gemeinsam – auszuzahlen. Der Vermieter darf offene Mieten, Nebenkostennachzahlungen und berechtigte Schadensersatzforderungen verrechnen. Zur Auszahlung kann er einen Erbnachweis verlangen, etwa einen Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament.

Bei Vertragsende muss die Wohnung geräumt und zurückgegeben werden – durch die Eingetretenen oder die Erben. Der Vermieter darf die Wohnung nicht eigenmächtig ausräumen, auch nicht, wenn niemand erreichbar ist. In solchen Fällen hilft der Antrag auf einen Nachlasspfleger. Für die Rückgabe gelten dieselben Regeln wie sonst: Übergabeprotokoll, Zählerstände, Schlüssel und – bei wirksamer Klausel – Schönheitsreparaturen.

• Sterbeurkunde und Mietvertrag bereitlegen; Vermieter schriftlich informieren.
• Klären: Hat jemand im Haushalt gelebt? Wer ist Mitmieter, wer Erbe?
• Monatsfristen für Ablehnung des Eintritts und Sonderkündigung im Kalender notieren.
• Ausschlagungsfrist von sechs Wochen im Blick behalten.
• Daueraufträge und Lastschriften für Miete prüfen.
• Rückgabe mit Protokoll und Zählerständen durchführen.

Häufige Fragen

Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.