- Schimmel ist ein Mangel, wenn seine Ursache nicht im Verhalten des Mieters liegt.
- Die Beweislast folgt den Verantwortungsbereichen: Zuerst muss der Vermieter bauliche Ursachen ausschließen.
- Zwei- bis dreimaliges Stoßlüften am Tag ist Mietern grundsätzlich zumutbar, ständiges Lüften nicht.
- Vor einer Sanierung sichert ein Gutachten oder ein selbstständiges Beweisverfahren die Beweise.
Woher kommt Schimmel in der Wohnung?
Schimmel entsteht, wenn sich an kalten Oberflächen dauerhaft Feuchtigkeit niederschlägt. Die Ursachen lassen sich grob in zwei Gruppen einteilen:
- Bauliche Ursachen: eindringende Feuchtigkeit durch undichte Dächer, Fassaden oder Leitungen, aufsteigende Nässe im Keller- und Erdgeschoss, Wärmebrücken an Ecken, Fensterlaibungen und Rollladenkästen, ein Fensteraustausch ohne Anpassung des Lüftungskonzepts.
- Nutzungsbedingte Ursachen: zu wenig Lüften und Heizen, Wäschetrocknen in der Wohnung ohne ausreichenden Luftaustausch, viele Pflanzen oder Aquarien, große Möbel ohne Abstand an kalten Außenwänden.
Häufig wirken beide Gruppen zusammen. Gerade in Münchner Altbauten mit neuen, dicht schließenden Fenstern und unsanierten Außenwänden ist die Ursache selten auf den ersten Blick erkennbar.
Ist Schimmel immer ein Mangel der Mietwohnung?
Schimmel, der auf baulichen Ursachen beruht, ist ein Mangel im Sinne von § 536 BGB. Welcher Zustand geschuldet ist, richtet sich mangels besonderer Vereinbarung nach dem Baustandard zur Zeit der Errichtung des Gebäudes. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wärmebrücken in Altbauten, die den damaligen Bauvorschriften entsprachen, für sich genommen keinen Mangel darstellen (BGH, Urteile vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Der Mieter kann also nicht ohne Weiteres den Wärmeschutz eines Neubaus verlangen.
Zugleich hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass vom Mieter nur ein zumutbares Wohnverhalten erwartet werden kann. Lässt sich Schimmel in einer Altbauwohnung nur durch ein Lüftungsverhalten vermeiden, das im Alltag nicht zu leisten ist, kann im Einzelfall doch ein Mangel vorliegen.
Wie oft muss ich als Mieter lüften und heizen?
Zumutbar ist nach der Rechtsprechung in der Regel ein zwei- bis dreimaliges Stoßlüften von etwa zehn Minuten pro Tag, bei Bedarf auch nach dem Duschen oder Kochen. Ein Querlüften mehrmals täglich kann bei ungünstigen Bedingungen ebenfalls verlangt werden. Ein Lüften im Stundentakt oder ständiges Lüften während der Arbeitszeit ist dagegen nicht zumutbar, wenn der Mieter berufstätig ist.
Die Räume sind angemessen zu beheizen. Eine bestimmte Temperatur schreibt das Gesetz nicht vor; in Wohnräumen gelten etwa 20 Grad als üblich, im Schlafzimmer etwas weniger. Möbel an Außenwänden darf der Mieter grundsätzlich aufstellen. Ein im Formularvertrag vorgeschriebener Mindestabstand ist nur begrenzt wirksam. Ein paar Zentimeter Abstand zur Wand sind aber sinnvoll.
Hygrometer anschaffen
Ein einfaches Hygrometer zeigt die Luftfeuchtigkeit. Werte dauerhaft über 60 Prozent sind ein Warnsignal. Notieren Sie Messwerte, Raumtemperatur und Lüftungszeiten über einige Wochen. Ein solches Protokoll ist im Streit über die Ursache ein wichtiges Indiz.
Wer muss beweisen, woher der Schimmel kommt?
Die Beweislast verteilt sich nach den Verantwortungsbereichen in zwei Stufen:
- Zunächst muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht in seinem Bereich liegt, also nicht in der Bausubstanz, der Haustechnik oder einer undichten Stelle.
- Gelingt ihm das, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht auf sein Wohnverhalten zurückgeht, also dass er ausreichend gelüftet und geheizt hat.
In der Praxis entscheidet fast immer ein Sachverständigengutachten. Bleibt die Ursache nach dem Gutachten offen, geht das zulasten derjenigen Partei, die auf der jeweiligen Stufe beweisbelastet ist.
Für Vermieter bedeutet das: Wer behauptet, der Mieter lüfte falsch, sollte zuvor die Bausubstanz untersuchen lassen. Für Mieter gilt umgekehrt: Ein sorgfältig geführtes Lüftungsprotokoll erleichtert den Beweis auf der zweiten Stufe erheblich.
Darf ich bei Schimmel die Miete mindern?
Liegt ein Mangel vor, mindert sich die Miete automatisch für die Dauer der Beeinträchtigung. Voraussetzung ist, dass der Mieter den Schimmel dem Vermieter unverzüglich angezeigt hat (§ 536c BGB). Die Höhe hängt von Ausmaß, betroffenen Räumen und gesundheitlichen Auswirkungen ab. Ein kleiner Fleck hinter dem Schrank im Abstellraum rechtfertigt allenfalls eine geringe Minderung, großflächiger Befall im Schlaf- oder Kinderzimmer deutlich mehr. Grundlage ist die Bruttomiete.
Beispiel
In einer Altbauwohnung in der Maxvorstadt bildet sich im Januar 2026 großflächig Schimmel an der Außenwand des Kinderzimmers. Die Mieterin zeigt dies am 8. Januar mit Fotos an. Der Gutachter stellt fest: Die Fassade ist im Bereich eines defekten Fallrohrs durchfeuchtet. Die Bruttomiete beträgt 1.820 €. Angenommen wird eine Minderung von 20 Prozent bis zur Trocknung Ende April.
| Minderung je Monat (20 % von 1.820 €) | 364 € |
| Zeitraum Januar (ab 8.) bis April | rund 3,8 Monate |
| Minderungsbetrag gesamt | rund 1.380 € |
Ohne Gutachten hätte die Mieterin riskiert, dass der Vermieter die Ursache in ihrem Lüftungsverhalten sieht. Weil sie unter Vorbehalt voll gezahlt hat, droht ihr keine Kündigung wegen Zahlungsverzugs; sie fordert den Betrag zurück.
Bei erheblicher Gesundheitsgefährdung kommt zusätzlich eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB in Betracht.
Wie sichere ich Beweise vor der Sanierung?
Sobald saniert ist, lässt sich die Ursache oft nicht mehr feststellen. Deshalb sollten beide Seiten vorher Beweise sichern. Neben einem einvernehmlich beauftragten Gutachter steht das selbstständige Beweisverfahren nach den §§ 485 ff. ZPO zur Verfügung: Das Gericht, in München das Amtsgericht München, beauftragt einen Sachverständigen, dessen Feststellungen später in einem Prozess verwertet werden können. Das Verfahren hemmt zudem die Verjährung.
Fristen beachten
Der Mangel ist unverzüglich anzuzeigen. Rückforderungen zu viel gezahlter Miete verjähren in drei Jahren ab Ende des Jahres der Zahlung. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung verjähren dagegen schon sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB).
- Schimmel mit datierten Fotos und Maßband dokumentieren.
- Vermieter schriftlich informieren und Frist zur Ursachenklärung setzen.
- Luftfeuchtigkeit, Temperatur und Lüftungszeiten protokollieren.
- Bis zur Klärung unter Vorbehalt zahlen.
- Vor der Sanierung Gutachten oder selbstständiges Beweisverfahren veranlassen.
- Befall nicht selbst großflächig entfernen; kleine Stellen nur nach Absprache.
Häufige Fragen
Darf ich den Schimmel selbst entfernen?
Kleine oberflächliche Stellen können Sie nach Rücksprache entfernen, nachdem Sie sie fotografiert haben. Großflächigen Befall sollte eine Fachfirma beseitigen, und erst nachdem die Ursache geklärt und gegebenenfalls Beweise gesichert sind.
Darf der Vermieter vorschreiben, wie ich lüfte?
Er darf auf ein zumutbares Lüftungs- und Heizverhalten hinweisen. Vertragliche Pflichten, die im Alltag nicht zu erfüllen sind, etwa ständiges Lüften, sind nicht verbindlich.
Wer zahlt das Gutachten?
Zunächst derjenige, der es beauftragt. Im späteren Prozess trägt die unterliegende Partei die Kosten eines gerichtlich eingeholten Gutachtens. Ein privat eingeholtes Gutachten kann unter Umständen als Schaden ersetzt verlangt werden.
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Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.