Geschlossene Immobilienfonds und Anlageberatung

Wie funktioniert ein geschlossener Immobilienfonds?

Ein geschlossener Immobilienfonds sammelt Geld von vielen Anlegern, um eine oder mehrere Immobilien zu erwerben – Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels oder Pflegeheime. Meist ist der Fonds eine GmbH & Co. KG. Die Anleger beteiligen sich als Kommanditisten, direkt oder über einen Treuhandkommanditisten. Ist das Kapital eingesammelt, wird der Fonds „geschlossen“; neue Anleger kommen nicht mehr hinzu.

Seit Juli 2013 unterliegen neu aufgelegte Publikumsfonds als alternative Investmentfonds dem Kapitalanlagegesetzbuch und der Aufsicht der BaFin. Viele der heute streitigen Beteiligungen stammen aber aus früheren Jahren oder wurden als Vermögensanlagen nach dem Vermögensanlagengesetz vertrieben.

Die typischen Risiken: Die Beteiligung ist kaum verkäuflich, die Laufzeit liegt oft bei 15 bis 25 Jahren, Mieterwechsel oder Leerstand gefährden die Ausschüttungen, und im schlimmsten Fall droht der Totalverlust der Einlage.

Wann liegt eine fehlerhafte Anlageberatung vor?

Wer sich von einer Bank oder einem Anlageberater beraten lässt, schließt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig einen Beratungsvertrag – auch ohne schriftlichen Vertrag. Daraus folgen zwei Pflichten:

• Anlegergerecht: Die Empfehlung muss zu Wissensstand, Risikobereitschaft und Anlageziel des Kunden passen. Wer eine sichere Altersvorsorge sucht, darf keinen hochriskanten Fonds als „so sicher wie ein Sparbuch“ empfohlen bekommen.
• Objektgerecht: Der Berater muss über alle Umstände aufklären, die für die Anlageentscheidung wesentlich sind.

Über diese Punkte muss bei Fondsbeteiligungen in aller Regel aufgeklärt werden:

• Risiko des Totalverlusts.
• Eingeschränkte Veräußerbarkeit der Beteiligung und lange Bindung.
• Mögliche Rückforderung von Ausschüttungen durch den Fonds oder seine Gläubiger.
• Höhe der Provisionen und Rückvergütungen, soweit die Rechtsprechung eine Offenlegung verlangt.
• Wesentliche Risiken der konkreten Immobilie, etwa Abhängigkeit von einem einzigen Mieter.

Ein ausgehändigter Prospekt kann die Aufklärung grundsätzlich leisten, wenn er rechtzeitig vor der Zeichnung übergeben wurde. Mündliche Verharmlosungen durch den Berater können die Wirkung aber wieder aufheben.

Was bedeutet Prospekthaftung?

Der Verkaufsprospekt muss vollständig und richtig über die Beteiligung informieren. Ist er fehlerhaft, kommen Ansprüche gegen die Verantwortlichen in Betracht. Für Prospekte nach dem Vermögensanlagengesetz und dem Kapitalanlagegesetzbuch gibt es eine spezialgesetzliche Prospekthaftung (§ 20 VermAnlG, § 306 KAGB), die an enge Voraussetzungen und Fristen geknüpft ist.

Daneben hat die Rechtsprechung eine allgemeine Prospekthaftung entwickelt, etwa gegen Gründungsgesellschafter oder Vermittler, die den Prospekt für ihre Beratung verwenden. Wie weit diese neben der gesetzlichen Haftung noch greift, beurteilen die Senate des Bundesgerichtshofs derzeit nicht einheitlich. Welche Anspruchsgrundlage im Einzelfall trägt, ist daher sorgfältig zu prüfen. Besonders bedeutsam bleibt die Haftung des Beraters selbst, wenn er einen fehlerhaften Prospekt ohne eigene Plausibilitätsprüfung verwendet.

Wann verjähren Ansprüche aus Immobilienfonds?

Dass ein Anleger den Prospekt nicht gelesen hat, begründet nach der Rechtsprechung nicht ohne Weiteres grobe Fahrlässigkeit. Eine Klage oder ein ausreichend individualisierter Antrag bei einer staatlich anerkannten Gütestelle hemmt die Verjährung.

Wie läuft eine Rückabwicklung ab?

Haftet der Berater, ist der Anleger so zu stellen, als hätte er die Beteiligung nie gezeichnet. Er erhält seine Einlage einschließlich Agio zurück, muss sich aber erhaltene Ausschüttungen anrechnen lassen. Im Gegenzug überträgt er die Beteiligung auf den Schädiger, Zug um Zug. Zusätzlich kann entgangener Gewinn aus einer alternativen Anlage in Betracht kommen, wenn der Anleger darlegen kann, wie er sein Geld sonst angelegt hätte.

Wurde die Beteiligung fremdfinanziert, gehören auch die Finanzierungskosten zum Schaden.

Muss ich erhaltene Ausschüttungen zurückzahlen?

Viele Fonds haben in den ersten Jahren „Ausschüttungen“ gezahlt, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, sondern wirtschaftlich einen Teil der Einlage zurückgaben. Für Kommanditisten bedeutet das: Soweit dadurch ihr Kapitalanteil unter die im Handelsregister eingetragene Haftsumme sinkt, gilt die Einlage gegenüber den Gläubigern als nicht geleistet (§ 172 Abs. 4 HGB). Die persönliche Haftung lebt bis zur Höhe der Haftsumme wieder auf.

In der Insolvenz des Fonds macht der Insolvenzverwalter diese Ansprüche geltend, allerdings nur, soweit er sie zur Befriedigung der Gläubiger benötigt. Im Verhältnis zur Gesellschaft selbst besteht eine Rückzahlungspflicht dagegen nur, wenn der Gesellschaftsvertrag sie vorsieht. Bei mittelbarer Beteiligung über einen Treuhänder ist der Anleger meist verpflichtet, den Treuhänder freizustellen. Ob eine Forderung berechtigt ist und in welcher Höhe, lässt sich nur anhand der Jahresabschlüsse, der Haftsumme und des Gesellschaftsvertrags prüfen.

• Zeichnungsschein, Prospekt und Beratungsprotokoll heraussuchen.
• Notizen zum Beratungsgespräch erstellen: Wer, wann, was wurde gesagt?
• Übersicht aller Ausschüttungen und Steuerbescheinigungen zusammenstellen.
• Datum der Zeichnung notieren und die zehnjährige Höchstfrist berechnen.
• Rückforderungsschreiben nicht ungeprüft bezahlen.

Häufige Fragen

Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.