Bestellerprinzip bei der Vermietung

Was besagt das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip ist im Wohnungsvermittlungsgesetz geregelt (§ 2 Abs. 1a WoVermittG). Es gilt seit dem 1. Juni 2015 für die Vermittlung von Mietwohnungen. Die Grundidee: Wer den Makler beauftragt und von seiner Tätigkeit profitiert, soll ihn auch bezahlen. In der Praxis beauftragt meist der Vermieter den Makler, um seine Wohnung zu vermarkten. Dann darf der Makler vom Wohnungsuchenden kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen.

Das Bundesverfassungsgericht hat die Regelung als verfassungsgemäß bestätigt. Sie gilt nur für Wohnraum. Für Gewerberäume und für den Kauf einer Immobilie gelten andere Regeln.

Wann muss der Mieter den Makler doch bezahlen?

Der Wohnungsuchende muss nur zahlen, wenn er selbst einen Suchauftrag erteilt hat und der Makler die Wohnung ausschließlich wegen dieses Auftrags beim Vermieter einholt. Daraus folgen strenge Voraussetzungen:

• Der Vermittlungsvertrag mit dem Mieter muss in Textform geschlossen sein.
• Der Makler darf die Wohnung nicht schon vorher im Angebot gehabt oder vom Vermieter einen Vermarktungsauftrag erhalten haben.
• Er darf die Wohnung, die er für diesen Suchenden beschafft hat, keinem anderen Interessenten anbieten. Bietet er sie auch anderen an, scheitert der Provisionsanspruch gegenüber dem Mieter.

Typische Fälle sind daher selten: etwa ein Relocation-Service, der für eine zuziehende Familie gezielt den Markt sondiert und Eigentümer anspricht, die ihre Wohnung bisher nicht inseriert hatten.

Wie hoch darf eine Mieterprovision höchstens sein?

Selbst wenn der Mieter ausnahmsweise zahlen muss, ist die Provision nach § 3 Abs. 2 WoVermittG auf zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt. Zusätzliche Gebühren für Besichtigungen, Einschreibungen oder Bearbeitung darf der Makler daneben grundsätzlich nicht verlangen. Vom Vermieter kann der Makler dagegen eine frei vereinbarte Provision fordern.

Welche Umgehungen sind unzulässig?

Das Gesetz schließt Umgehungen ausdrücklich aus. Unwirksam sind Vereinbarungen, durch die der Wohnungsuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu übernehmen (§ 4a Abs. 1 WoVermittG). Dazu zählen zum Beispiel:

• eine „Vertragsausfertigungsgebühr“ oder „Bearbeitungspauschale“ des Vermieters,
• überhöhte Ablösesummen für Küche oder Einbauten, die in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert stehen (§ 4a Abs. 2 WoVermittG),
• eine Provisionszahlung des Vormieters, die auf den Nachmieter abgewälzt wird.

Der Vermieter selbst darf ebenfalls keine Gebühr dafür verlangen, dass er die Wohnung vermietet. Zulässig bleiben die Mietkaution und die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen.

Was müssen Vermieter beim Bestellerprinzip beachten?

Für Vermieter bedeutet das Bestellerprinzip vor allem eine Kostenfrage: Wer einen Makler mit der Vermarktung beauftragt, trägt dessen Provision selbst. Die Höhe ist frei verhandelbar; in München wird häufig eine Vergütung in Höhe von zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart. Die Provision kann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung steuerlich berücksichtigt werden.

Viele private Vermieter vermarkten ihre Wohnung inzwischen selbst. Dann sind die Vorgaben zur Mietpreisbremse besonders wichtig: Der Vermieter muss vor Vertragsschluss unaufgefordert über Ausnahmen informieren, auf die er sich beruft, etwa eine höhere Vormiete. Wer die Selbstauskunft von Bewerbern einholt, sollte außerdem nur Daten erheben, die für die Auswahl wirklich erforderlich sind, und datenschutzrechtliche Vorgaben beachten.

Wie fordere ich eine unzulässige Maklerprovision zurück?

Hat der Mieter trotz des Bestellerprinzips gezahlt, kann er das Geld nach § 5 WoVermittG in Verbindung mit den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangen. Der Anspruch richtet sich gegen den Makler, bei einer unzulässigen Ablöse gegen den Empfänger. Auch eine Zahlung „freiwillig“ oder auf eine Rechnung schließt die Rückforderung nicht aus.

Für die Rückforderung genügt zunächst ein Schreiben mit Fristsetzung. Zahlt der Makler nicht, ist bei Beträgen bis 10.000 € das Amtsgericht zuständig – in München das Amtsgericht München.

Welche Sanktionen drohen Maklern und Vermietern?

Ein Makler, der vorsätzlich oder fahrlässig entgegen dem Bestellerprinzip vom Wohnungsuchenden ein Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt, handelt ordnungswidrig. Das Bußgeld kann bis zu 25.000 € betragen (§ 8 WoVermittG). Daneben kommen wettbewerbsrechtliche Abmahnungen und gewerberechtliche Folgen in Betracht. Vermieter sollten Maklerverträge so gestalten, dass klar ist, wer Auftraggeber ist und wer zahlt.

• Wer hat den Makler zuerst beauftragt – Vermieter oder Wohnungsuchender?
• Liegt ein Suchauftrag des Mieters in Textform vor?
• Wurde die Wohnung bereits vorher inseriert oder anderen angeboten?
• Übersteigt die Forderung zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer?
• Werden Nebengebühren oder überhöhte Ablösen verlangt?
• Zahlungsbelege und Inserate aufbewahren.

Häufige Fragen

Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.