Maklerprovision beim Immobilienkauf

Was hat sich seit Dezember 2020 geändert?

Bis Ende 2020 trugen Käufer in Bayern die Maklerprovision häufig vollständig. Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern die §§ 656a bis 656d BGB. Ziel ist, Käufer zu entlasten und eine faire Verteilung der Kosten zu erreichen. Ein Einfamilienhaus mit untergeordneter Einliegerwohnung fällt ebenfalls unter die Regeln. Nicht erfasst sind etwa Mehrfamilienhäuser, Baugrundstücke und Gewerbeimmobilien.

Die Regeln zur Teilung der Provision gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Kauft eine GmbH, bleibt es bei der Vertragsfreiheit.

Muss der Maklervertrag schriftlich geschlossen werden?

Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform (§ 656a BGB). Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig; eine E-Mail, die die Provisionsvereinbarung enthält, oder eine Bestätigung über ein Online-Formular genügt. Eine bloß mündliche Abrede oder die stillschweigende Annahme eines Exposés reicht dagegen nicht. Fehlt die Textform, ist der Maklervertrag nichtig, und der Makler hat keinen Provisionsanspruch.

Schließt ein Verbraucher den Maklervertrag per E-Mail oder online, steht ihm in der Regel zusätzlich ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu. Belehrt der Makler nicht ordnungsgemäß, verlängert sich die Frist; nach einem wirksamen Widerruf schuldet der Kunde unter Umständen keine Provision.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Wohnungskauf?

Das Gesetz unterscheidet zwei Fälle:

• Doppeltätigkeit (§ 656c BGB): Lässt sich der Makler von Verkäufer und Käufer eine Provision versprechen, muss sie für beide gleich hoch sein. Erlässt er einer Seite die Provision ganz oder teilweise, gilt das automatisch auch für die andere. Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
• Abwälzung (§ 656d BGB): Hat nur eine Seite – meist der Verkäufer – den Makler beauftragt, kann sie die Provision nur teilweise an den Käufer weitergeben. Der Auftraggeber muss mindestens die Hälfte selbst tragen. Der Anteil des Käufers wird erst fällig, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil gezahlt hat.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2025 ist eine Vereinbarung, die dem Käufer mehr als die Hälfte auferlegt, insgesamt unwirksam; sie wird nicht auf die zulässige Hälfte zurückgeführt. Auch Umgehungsgestaltungen, etwa ein entsprechend gekürzter Kaufpreis bei gleichzeitiger Übernahme der vollen Provision, sehen die Gerichte kritisch.

Wann ist die Maklerprovision fällig?

Die Provision entsteht nach § 652 BGB erst, wenn vier Voraussetzungen erfüllt sind:

1. ein wirksamer Maklervertrag,
2. eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers,
3. der wirksame Abschluss des Kaufvertrags beim Notar und
4. die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Kaufvertrag.

Steht der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung oder braucht er eine Genehmigung, etwa des Familiengerichts, entsteht der Anspruch erst mit deren Eintritt. Wird der Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten, entfällt die Provision. Heben die Parteien den Vertrag später freiwillig auf oder tritt der Käufer wegen eines Mangels zurück, bleibt der Anspruch nach der Rechtsprechung dagegen in der Regel bestehen. Außerdem muss der geschlossene Vertrag dem angestrebten wirtschaftlich entsprechen; ein deutlich niedrigerer Kaufpreis oder ein anderes Objekt kann die Provision entfallen lassen.

Muss ich zahlen, wenn ich das Objekt schon kannte?

Ein Nachweismakler verdient seine Provision nur, wenn sein Nachweis für den Kauf ursächlich war. Kannte der Käufer die Gelegenheit zum Kauf bereits – etwa aus einem anderen Inserat, vom Nachbarn oder durch einen früheren Makler –, fehlt es an dieser Ursächlichkeit. Den Einwand der Vorkenntnis muss allerdings der Käufer darlegen und beweisen.

Viele Maklerbedingungen verlangen, dass der Kunde eine Vorkenntnis umgehend mitteilt. Wer sie kennt, sollte sie dem Makler sofort schriftlich anzeigen. Ein Wegfall der Provision kommt außerdem in Betracht, wenn der Makler seine Treuepflichten schwer verletzt hat, etwa durch eine nicht offengelegte Tätigkeit für die Gegenseite oder bewusst falsche Angaben (§ 654 BGB).

Worauf sollten Verkäufer und Makler achten?

Auch für Verkäufer haben die Regeln Folgen. Wer einen Makler beauftragt und die Provision teilweise an den Käufer weitergeben will, sollte das bereits im Maklervertrag und im Exposé klar festlegen. Die Weitergabe muss außerdem im notariellen Kaufvertrag oder in einer gesonderten Vereinbarung mit dem Käufer geregelt werden. Fehlt eine wirksame Abrede, bleibt der Verkäufer allein Schuldner der vollen Provision.

Makler sollten dokumentieren, wann und wie sie dem Interessenten das Objekt nachgewiesen haben, und die Provisionsvereinbarung vor der ersten Besichtigung in Textform bestätigen lassen. Nachträglich unterschriebene Provisionsbestätigungen am Notartermin werfen regelmäßig Fragen nach der Wirksamkeit auf. Für Käufer gilt umgekehrt: Prüfen Sie den Entwurf des Kaufvertrags auch auf Maklerklauseln, bevor Sie zum Notar gehen.

• Liegt ein Maklervertrag in Textform vor?
• Sind Sie als Käufer Verbraucher? Dann gilt die Halbteilung.
• Ist die Provision für beide Seiten gleich hoch bzw. trägt der Auftraggeber mindestens die Hälfte?
• Kannten Sie das Objekt schon? Vorkenntnis sofort schriftlich mitteilen.
• Entspricht der geschlossene Kaufvertrag dem nachgewiesenen Geschäft?
• Bei Abwälzung: Hat der Verkäufer seine Zahlung nachgewiesen?

Häufige Fragen

Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.