Modernisierung

Was ist der Unterschied zwischen Erhaltung und Modernisierung?

Das Gesetz unterscheidet zwei Arten von Bauarbeiten. Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) dienen dazu, die Wohnung in ihrem vertragsgemäßen Zustand zu halten oder ihn wiederherzustellen: Die undichte Leitung wird erneuert, das marode Dach repariert, die defekte Therme ersetzt. Der Mieter muss diese Arbeiten dulden, der Vermieter muss sie nur „rechtzeitig“ ankündigen – und er darf die Miete danach nicht erhöhen.

Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) gehen darüber hinaus. Dazu zählen vor allem bauliche Veränderungen, durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird (etwa Fassadendämmung oder Dreifachverglasung), der Wasserverbrauch sinkt, der Gebrauchswert der Wohnung steigt (Aufzug, Balkon, besserer Schallschutz) oder die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden. Seit 2024 nennt das Gesetz ausdrücklich auch den Einbau einer Heizungsanlage, die den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entspricht.

In der Praxis sind viele Maßnahmen gemischt: Werden 40 Jahre alte, verzogene Fenster durch moderne Isolierglasfenster ersetzt, steckt darin auch die ohnehin fällige Erneuerung. Dieser Anteil darf nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Wie muss eine Modernisierung angekündigt werden?

Der Vermieter muss die Modernisierung spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB). Textform bedeutet: Ein Brief, eine E-Mail oder ein Fax genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Die Ankündigung muss angeben:

• die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen,
• den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer,
• den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, wenn eine Erhöhung verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Außerdem soll der Vermieter auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen. Ausnahmen gelten für Bagatellmaßnahmen, die nur unerheblich auf die Wohnung einwirken und die Miete nur unerheblich erhöhen.

Muss ich als Mieter die Bauarbeiten dulden?

Grundsätzlich ja. Der Mieter hat eine Modernisierung zu dulden (§ 555d BGB). Das umfasst den Zutritt für Handwerker, das Freiräumen von Arbeitsbereichen und die Hinnahme von Lärm und Schmutz während der Bauzeit. Aufwendungen, die dem Mieter dadurch entstehen – etwa für die Reinigung oder eine vorübergehende Unterbringung –, muss der Vermieter in angemessenem Umfang ersetzen und auf Verlangen vorschießen.

Die Duldungspflicht entfällt, wenn die Maßnahme für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters, der anderen Mieter und der Belange von Energieeinsparung und Klimaschutz nicht zu rechtfertigen ist. Das kommt etwa bei schwerer Krankheit, hohem Alter in Verbindung mit gesundheitlichen Risiken oder einer unmittelbar bevorstehenden Geburt in Betracht.

Wichtig ist die Trennung: Die zu erwartende Mieterhöhung spielt bei der Frage der Duldung keine Rolle. Eine finanzielle Härte wird erst bei der Mieterhöhung berücksichtigt – muss aber ebenfalls fristgerecht nach Zugang der Ankündigung mitgeteilt werden. Verweigert ein Mieter die Duldung, muss der Vermieter beim Amtsgericht – in München beim Amtsgericht München – auf Duldung klagen; eigenmächtig darf er nicht beginnen.

Bei einer energetischen Modernisierung ist die Mietminderung wegen der Bauarbeiten für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Danach – und bei allen anderen Maßnahmen von Anfang an – kann der Mieter bei erheblichen Beeinträchtigungen mindern.

Wie stark darf die Miete nach einer Modernisierung steigen?

Nach § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Abzuziehen sind die Kosten, die für ohnehin fällige Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, sowie Fördermittel aus öffentlichen Haushalten (§ 559a BGB). Die Erhöhung ist in Textform zu erklären, zu berechnen und zu erläutern.

Zum Schutz der Mieter gilt eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete aufgrund von Modernisierungen um höchstens 3 € je Quadratmeter steigen. Lag die Miete vor der Erhöhung unter 7 € je Quadratmeter, sind es höchstens 2 €. Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage nach dem Gebäudeenergiegesetz gibt es mit § 559e BGB eine Sonderregel mit eigener, niedrigerer Grenze.

Was ist das vereinfachte Verfahren?

Für kleinere Maßnahmen gibt es das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB. Es steht offen, wenn die Modernisierungskosten für die Wohnung 10.000 € nicht übersteigen. Der Vermieter muss den Instandhaltungsanteil dann nicht einzeln ermitteln, sondern zieht pauschal 30 % ab. Er muss bereits in der Ankündigung mitteilen, dass er dieses Verfahren wählt.

Im Gegenzug gelten strengere Grenzen: Die Erhöhung ist auf 2 € je Quadratmeter in sechs Jahren begrenzt, ein Härteeinwand wegen der finanziellen Belastung ist ausgeschlossen, und für die folgenden fünf Jahre sind weitere Modernisierungserhöhungen grundsätzlich gesperrt. Eine Anhebung der Kostengrenze wird politisch diskutiert; maßgeblich ist der Gesetzesstand bei Zugang der Ankündigung.

Kann ich wegen einer Modernisierung kündigen?

Ja. Nach Zugang einer Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, und zwar bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang folgt, zum Ablauf des nächsten Monats (§ 555e BGB). Im Beispiel oben könnte die Mieterin also bis zum 28. Februar 2027 zum 31. März 2027 kündigen.

Ein weiteres Sonderkündigungsrecht entsteht mit der späteren Mieterhöhungserklärung (§ 561 BGB): Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen; die Erhöhung tritt dann nicht ein.

Checkliste: Modernisierungsankündigung prüfen

• Ist die Ankündigung in Textform und mindestens drei Monate vor Beginn zugegangen?
• Sind Art, Umfang, Beginn, Dauer und erwartete Mieterhöhung angegeben?
• Modernisierung – oder überwiegend Erhaltung?
• Gibt es persönliche oder finanzielle Härtegründe? Dann fristgerecht in Textform mitteilen.
• Wird das vereinfachte Verfahren gewählt? Dann gelten 2 €/m² und kein finanzieller Härteeinwand.
• Sonderkündigungsrecht und Frist notieren.

Häufige Fragen

Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.