- Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten, ist das ein Mangel – auch bei „ca.“-Angaben.
- Gemessen wird grundsätzlich nach der Wohnflächenverordnung, wenn nichts anderes vereinbart oder ortsüblich ist.
- Mieter können die Miete mindern und zu viel Gezahltes für bis zu drei Jahre zurückfordern.
- Für Mieterhöhungen und Betriebskosten zählt die tatsächliche Fläche, ohne Toleranz.
Ab wann ist eine zu kleine Wohnung ein Mangel?
Gibt der Mietvertrag eine Wohnfläche an, ist diese Angabe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in aller Regel eine Beschaffenheitsvereinbarung. Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent darunter, ist das ein erheblicher Mangel (BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03). Der Mieter muss nicht nachweisen, dass ihn die geringere Fläche im Alltag tatsächlich beeinträchtigt.
Das gilt auch, wenn die Fläche mit „ca.“ angegeben ist; der Zusatz rechtfertigt keine größere Toleranz. Bei einer Abweichung von bis zu 10 Prozent scheidet eine Minderung allein wegen der Fläche dagegen aus. Fehlt im Mietvertrag jede Flächenangabe, kann sich eine Vereinbarung ausnahmsweise aus anderen Umständen ergeben, etwa aus einem Exposé. Das ist im Einzelfall schwer nachzuweisen.
Wie wird die Wohnfläche richtig berechnet?
Haben die Parteien keine Berechnungsmethode vereinbart, ist die Wohnfläche für preisfreien Wohnraum grundsätzlich nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln, es sei denn, eine andere Methode ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegend. Die wichtigsten Regeln:
- Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern zählen voll.
- Flächen mit einer Höhe von einem bis unter zwei Metern zählen zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht. Das ist bei Dachgeschosswohnungen mit Schrägen entscheidend.
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
- Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Hälfte.
- Keller, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen zählen nicht zur Wohnfläche.
Die Parteien können eine andere Berechnung vereinbaren, etwa nach DIN 277, die zu einer größeren Fläche führt. Eine solche Vereinbarung muss aber klar und verständlich sein. Bei Abweichungen von der Wohnflächenverordnung im Formularvertrag ist besondere Vorsicht geboten.
Häufige Fehlerquellen sind Dachgeschosswohnungen, deren Schrägen voll angesetzt wurden, große Terrassen, die zur Hälfte statt zu einem Viertel gezählt wurden, und mitgezählte Kellerräume oder Hobbyräume im Souterrain. Gerade bei ausgebauten Dachgeschossen in Münchner Altbauten lohnt sich ein genauer Blick auf den Grundriss, bevor man die Flächenangabe des Vertrags für richtig hält.
Wie hoch ist die Minderung bei zu kleiner Fläche?
Ist die Grenze von 10 Prozent überschritten, mindert sich die Miete im Verhältnis der Flächenabweichung, und zwar für die gesamte Abweichung, nicht nur für den Teil über 10 Prozent. Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen.
Beispiel
Ein Mieter in Haidhausen zahlt seit dem 1. Januar 2024 eine Bruttomiete von 1.900 €. Im Vertrag ist eine Wohnfläche von 82 m² angegeben. Ein Sachverständiger misst im Oktober 2026 nach der Wohnflächenverordnung 72 m², weil die Dachschrägen im Vertrag voll gezählt wurden.
| Abweichung (10 m² von 82 m²) | 12,2 % |
| Minderung je Monat (12,2 % von 1.900 €) | 231,80 € |
| Zeitraum Januar 2024 bis Oktober 2026 | 34 Monate |
| Rückforderung (vor Verjährungsprüfung) | 7.881,20 € |
Ansprüche aus 2024 und später sind Ende 2026 noch nicht verjährt. Künftig zahlt der Mieter eine entsprechend geminderte Miete. Ob die Betriebskostenvorauszahlungen in die Rückforderung einfließen, hängt von der späteren Abrechnung ab.
Kann ich zu viel gezahlte Miete zurückverlangen?
Ja. Weil die Minderung kraft Gesetzes eintritt, hat der Mieter in Höhe der Minderung ohne Rechtsgrund gezahlt und kann den Betrag nach § 812 BGB zurückfordern. Dass er die Abweichung lange nicht bemerkt hat, schadet nicht. Hat der Mieter die Fläche allerdings bei Vertragsschluss gekannt, ist die Minderung nach § 536b BGB ausgeschlossen.
Verjährung: drei Jahre zum Jahresende
Rückforderungsansprüche verjähren in drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter von den maßgeblichen Umständen Kenntnis hatte oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte haben müssen. Überzahlungen aus dem Jahr 2023 verjähren damit spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2026, wenn der Mieter schon 2023 von der Abweichung wusste. Ohne Kenntnis beginnt die Frist später, höchstens aber zehn Jahre ab Entstehung.
Welche Fläche gilt für die Betriebskostenabrechnung?
Werden Betriebskosten nach Wohnfläche verteilt, ist die tatsächliche Fläche maßgeblich, nicht die im Vertrag angegebene. Eine Toleranz von 10 Prozent gilt hier nicht (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/17). Das kann in beide Richtungen wirken: Ist die Wohnung größer als angegeben, erhöht sich der Anteil des Mieters. Für eine bereits abgerechnete Periode muss der Mieter einen Fehler aber innerhalb der Einwendungsfrist von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen.
Welche Fläche gilt bei einer Mieterhöhung?
Auch bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen (BGH, Urteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14). Ist die Wohnung kleiner als im Vertrag angegeben, darf der Vermieter die Erhöhung nur nach der tatsächlichen Fläche berechnen. Ist sie größer, kann er zwar die größere Fläche ansetzen, muss aber die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren einhalten, die in München gilt. Eine Nachforderung für die Vergangenheit kann er nicht verlangen.
Bei der Neuvermietung hängt auch die Prüfung der Mietpreisbremse von der richtigen Fläche ab, denn die zulässige Miete ergibt sich aus Quadratmeterpreis und Fläche.
- Flächenangabe im Mietvertrag und eventuelle Berechnungsmethode heraussuchen.
- Grundriss und Exposé aufbewahren.
- Räume mit Dachschrägen, Balkone und Abstellräume gesondert betrachten.
- Bei Verdacht auf mehr als 10 Prozent Abweichung ein Aufmaß durch einen Sachverständigen einholen.
- Ergebnis dem Vermieter schriftlich mitteilen und künftig unter Vorbehalt zahlen.
- Verjährung zum Jahresende im Blick behalten.
Häufige Fragen
Kann ich die Wohnung selbst nachmessen?
Ja, für eine erste Einschätzung. Liegt die Abweichung in der Nähe der 10-Prozent-Grenze oder gibt es Dachschrägen und Balkone, ist ein Aufmaß durch einen Sachverständigen sinnvoll, weil es im Streitfall mehr Gewicht hat.
Kann der Vermieter mehr Miete verlangen, wenn die Wohnung größer ist?
Nicht rückwirkend und nicht einfach so. Er kann die größere Fläche nur im Rahmen einer regulären Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete berücksichtigen und muss dabei die Kappungsgrenze einhalten.
Gilt die 10-Prozent-Grenze auch im Gewerbemietrecht?
Die Rechtsprechung wendet sie im Grundsatz auch auf Gewerberäume an. Dort ist aber besonders genau zu prüfen, welche Flächenberechnung vereinbart wurde.
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Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.