- Fristlos kündigen kann der Vermieter, wenn ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete über zwei Termine besteht.
- Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam.
- Die Schonfrist rettet nicht vor einer zugleich erklärten ordentlichen Kündigung.
- Auch ständig unpünktliche Zahlungen können nach Abmahnung eine Kündigung rechtfertigen.
Voraussetzungen der fristlosen Kündigung
Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter
- für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist – bei Wohnraum mit mehr als einer Monatsmiete –, oder
- über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Verzug ist, der zwei Monatsmieten erreicht.
Maßgeblich ist die Bruttomiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen. Eine Abmahnung ist nicht erforderlich.
Beispiel
Die Bruttomiete beträgt 1.200 €. Im März zahlt der Mieter nichts, im April nur 300 €.
| Rückstand März | 1.200 € |
| Rückstand April | 900 € |
| Rückstand nach zwei Terminen | 2.100 € |
Der Rückstand übersteigt eine Monatsmiete. Der Vermieter kann ab dem 4. Werktag im April fristlos kündigen.
Ordentliche Kündigung als zweites Standbein
Ein erheblicher Zahlungsrückstand ist zugleich eine Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Vermieter sollten deshalb fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen. Der Grund liegt in der Schonfrist.
Die Schonfrist: Zahlung rettet die Wohnung
Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage alle fälligen Rückstände begleicht oder eine öffentliche Stelle, etwa das Jobcenter, sich zur Übernahme verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nur einmal innerhalb von zwei Jahren.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfasst die Schonfrist aber nicht die ordentliche Kündigung. Diese kann trotz Nachzahlung wirksam bleiben. Allerdings kann die Nachzahlung im Einzelfall bei der Frage berücksichtigt werden, ob die Kündigung treuwidrig ist.
Für Mieter: jetzt handeln
Wer mit der Miete im Rückstand ist, sollte sofort reagieren: mit dem Vermieter eine Ratenzahlung vereinbaren, bei Bedarf beim Jobcenter oder Sozialamt die Übernahme der Mietschulden beantragen und sich rechtlich beraten lassen. Jede Woche zählt.
Ständig unpünktliche Zahlung
Auch wer die Miete zwar vollständig, aber regelmäßig verspätet zahlt, verletzt den Vertrag. Nach einer Abmahnung kann eine fortgesetzte Unpünktlichkeit eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen.
Räumungsklage und Vollstreckung
Zieht der Mieter nach Kündigung nicht aus, muss der Vermieter Räumungsklage beim Amtsgericht erheben – in München beim Amtsgericht München. Räumungssachen werden vorrangig bearbeitet. Mit dem Räumungstitel beauftragt der Vermieter den Gerichtsvollzieher. Zur Kostenreduzierung kann die Räumung auf die Herausgabe der Wohnung beschränkt werden.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter kündigen, wenn ich gemindert habe?
Ja, wenn die Minderung unberechtigt oder zu hoch war und dadurch die Rückstandsgrenzen erreicht werden. Deshalb ist es oft sicherer, unter Vorbehalt zu zahlen.
Muss der Vermieter vor der Kündigung mahnen?
Bei Zahlungsverzug in der genannten Höhe nicht. Bei bloß unpünktlicher Zahlung ist dagegen eine Abmahnung erforderlich.
Wer trägt die Kosten der Räumungsklage?
Grundsätzlich die unterliegende Partei, also bei berechtigter Kündigung der Mieter. Zahlt der Mieter innerhalb der Schonfrist, trägt er in der Regel dennoch die Kosten des Verfahrens.
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Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.