- Eigenbedarf ist für den Vermieter selbst, Familien- und Haushaltsangehörige möglich.
- Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben nachvollziehbar dargelegt werden.
- Die Kündigungsfrist beträgt je nach Mietdauer 3, 6 oder 9 Monate.
- Nach Umwandlung in Eigentumswohnungen gelten in München verlängerte Sperrfristen.
Wer darf Eigenbedarf geltend machen?
Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter kündigen, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Zur Familie zählen Kinder, Eltern, Enkel, Geschwister und Ehegatten; bei entfernteren Verwandten kommt es auf eine besondere persönliche Nähe an. Haushaltsangehörige sind etwa eine Pflegekraft oder ein Lebensgefährte.
„Benötigen“ heißt: Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben. Die Gerichte respektieren seine Lebensplanung grundsätzlich; sie prüfen aber, ob der Wunsch ernsthaft ist und ob der Bedarf nicht weit überhöht ist.
Eine GmbH oder andere juristische Person kann keinen Eigenbedarf geltend machen. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts dagegen kann für ihre Gesellschafter kündigen.
Wie muss die Kündigung aussehen?
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und vom Vermieter – bei mehreren Vermietern von allen – eigenhändig unterschrieben sein. Eine E-Mail genügt nicht. Im Schreiben sind die Gründe anzugeben (§ 573 Abs. 3 BGB): Wer soll einziehen und warum? Gründe, die nicht im Schreiben stehen, werden später grundsätzlich nicht berücksichtigt.
Der Vermieter soll den Mieter außerdem auf sein Recht hinweisen, der Kündigung zu widersprechen, sowie auf Form und Frist des Widerspruchs.
Kündigungsfristen nach § 573c BGB
- Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate
- Mietdauer über 5 Jahre: 6 Monate
- Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt.
Besonderheit München: Sperrfrist nach Umwandlung
Wurde die vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann der Erwerber nicht sofort wegen Eigenbedarfs kündigen. Die gesetzliche Sperrfrist beträgt drei Jahre; in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt kann sie durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden (§ 577a BGB). München gehört nach der bayerischen Mieterschutzverordnung zu diesen Gemeinden; die Frist beträgt hier zehn Jahre. Erwerber sollten die Sperrfrist vor dem Kauf prüfen lassen.
Härteeinwand: Wann der Mieter bleiben darf
Auch bei berechtigtem Eigenbedarf kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn der Umzug für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde (§ 574 BGB). Das kommt etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit, fortgeschrittener Schwangerschaft oder fehlendem angemessenem Ersatzwohnraum in Betracht. Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erklärt werden.
Der Bundesgerichtshof verlangt von den Gerichten, gesundheitliche Härten sorgfältig zu prüfen und dafür regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen. Das Ergebnis kann auch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte oder unbestimmte Zeit sein.
Pflichten des Vermieters nach der Kündigung
Wird im selben Haus oder in derselben Wohnanlage bis zum Ende der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei, muss der Vermieter sie dem Mieter anbieten. Fällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss er dies mitteilen.
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Zieht nach dem Auszug niemand ein oder wird die Wohnung kurz darauf teurer weitervermietet, liegt der Verdacht des vorgeschobenen Eigenbedarfs nahe. Dann muss der Vermieter plausibel erklären, warum der Bedarf entfallen ist. Gelingt das nicht, schuldet er Schadensersatz – etwa Umzugskosten, Maklerkosten und die Mietdifferenz für eine teurere Ersatzwohnung. Zudem kann eine Strafbarkeit wegen Betrugs im Raum stehen.
Beispiel
Ein Vermieter kündigt einer seit zwölf Jahren wohnenden Familie, weil seine Tochter nach dem Studium nach München zieht. Die Kündigung geht am 2. März zu. Die Frist beträgt neun Monate; das Mietverhältnis endet am 30. November. Ein Widerspruch wegen Härte müsste spätestens am 30. September beim Vermieter sein.
Häufige Fragen
Kann ich für eine Zweitwohnung Eigenbedarf anmelden?
Grundsätzlich ja, wenn der Vermieter die Wohnung tatsächlich und regelmäßig nutzen will, etwa für berufliche Aufenthalte in München. Eine reine Ferienwohnung oder gelegentliche Besuche genügen in der Regel nicht.
Muss ich als Mieter sofort ausziehen, wenn die Kündigung wirksam ist?
Nein, erst zum Ende der Kündigungsfrist. Ziehen Sie dann nicht aus, muss der Vermieter auf Räumung klagen; das Gericht kann eine Räumungsfrist gewähren.
Was kostet ein Eigenbedarfsprozess?
Der Streitwert richtet sich bei Räumungsklagen nach der Jahresnettokaltmiete. Die Kosten trägt die unterliegende Partei. Wir nennen Ihnen vorab eine konkrete Größenordnung.
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Jeder Fall hat seine Besonderheiten. Wir prüfen Ihre Unterlagen und sagen Ihnen, wie wir Ihre Chancen einschätzen und was eine Vertretung kostet.
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Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.