- Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen.
- Mieter dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen.
- Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu.
- Nach dem Auszug hat der Vermieter eine angemessene Prüffrist – meist drei bis sechs Monate.
Was ist die Mietkaution?
Die Mietkaution ist eine Sicherheit für den Vermieter. Sie deckt Forderungen ab, die aus dem Mietverhältnis entstehen können – etwa Mietrückstände, Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung oder Schadensersatz wegen Beschädigungen der Wohnung. Eine gesetzliche Pflicht zur Kaution gibt es nicht; sie muss im Mietvertrag vereinbart sein.
Üblich ist die Barkaution. Ebenso möglich sind ein verpfändetes Sparbuch, eine Bankbürgschaft oder eine Kautionsversicherung. Welche Form gilt, richtet sich nach dem Mietvertrag.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Für Wohnraum begrenzt § 551 BGB die Kaution auf das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen und Pauschalen zählen nicht mit. Die Grenze gilt für alle Sicherheiten zusammen: Verlangt der Vermieter zusätzlich eine Bürgschaft der Eltern, darf die Gesamtsumme die drei Monatsmieten nicht übersteigen.
Beispiel
Die Wohnung kostet 1.450 € kalt zuzüglich 280 € Nebenkosten-Vorauszahlung.
| Nettokaltmiete | 1.450 € |
| × 3 | |
| Höchstzulässige Kaution | 4.350 € |
Die Nebenkosten bleiben außer Betracht. Eine Vereinbarung über 5.190 € wäre in Höhe von 840 € unwirksam; zu viel Gezahltes kann der Mieter zurückverlangen.
Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Klauseln, die die volle Kaution vor Schlüsselübergabe verlangen, sind insoweit unwirksam.
Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?
Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, grundsätzlich zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Die getrennte Anlage schützt den Mieter: Gerät der Vermieter in die Insolvenz oder wird sein Konto gepfändet, bleibt die Kaution unangetastet. Mieter dürfen einen Nachweis der insolvenzfesten Anlage verlangen und die Kaution bis dahin zurückbehalten.
Darf der Vermieter während der Mietzeit auf die Kaution zugreifen?
Nur eingeschränkt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses nicht wegen streitiger Forderungen aus der Kaution befriedigen darf (BGH, Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13). Die Kaution soll den Vermieter sichern, ihm aber nicht die gerichtliche Klärung ersparen. Bei unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen sieht das anders aus; der Mieter muss die Kaution dann wieder auffüllen.
Wann bekommen Mieter ihr Geld zurück?
Der Anspruch auf Rückzahlung entsteht nicht schon am Tag der Schlüsselrückgabe. Der Vermieter darf zunächst prüfen, ob ihm noch Ansprüche zustehen. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht; die Rechtsprechung hält meist drei bis sechs Monate für angemessen, in komplizierten Fällen auch länger.
Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückhalten – orientiert an den Nachzahlungen der Vorjahre. Den übrigen Betrag muss er auszahlen.
Fristen im Blick
- Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren bereits sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB).
- Der Rückzahlungsanspruch des Mieters verjährt in drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem er fällig geworden ist.
Was passiert, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?
Gerät der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei Nettokaltmieten in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen – eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich. Daneben kann er die Kaution einklagen.
Was gilt, wenn die Wohnung verkauft wird?
Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein und übernimmt auch die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution (§ 566a BGB) – selbst wenn er die Kaution vom Verkäufer nie erhalten hat. Kann der Mieter vom Erwerber keine Rückzahlung erlangen, haftet der frühere Vermieter weiter.
Checkliste für den Auszug
- Wohnung gemeinsam mit dem Vermieter begehen und ein Übergabeprotokoll unterschreiben lassen.
- Zustand mit datierten Fotos dokumentieren – auch Zählerstände.
- Alle Schlüssel gegen Quittung zurückgeben.
- Neue Anschrift und Bankverbindung schriftlich mitteilen.
- Nach Ablauf von drei bis sechs Monaten schriftlich zur Abrechnung und Auszahlung auffordern.
Häufige Fragen
Darf ich die letzten Monatsmieten mit der Kaution „abwohnen“?
Grundsätzlich nein. Die Kaution sichert auch Forderungen, die erst nach dem Auszug feststehen. Wer die Miete einbehält, riskiert Verzugszinsen und im Extremfall eine fristlose Kündigung.
Bekomme ich Zinsen auf meine Kaution?
Ja. Die Erträge aus der Anlage stehen dem Mieter zu und werden mit der Kaution ausgezahlt. Bei niedrigen Sparzinsen ist der Betrag allerdings oft gering.
Kann der Vermieter eine Kautionsversicherung ablehnen?
Ja. Welche Sicherheit geleistet wird, bestimmt der Mietvertrag. Eine Bürgschaft oder Versicherung ersetzt die Barkaution nur, wenn der Vermieter zustimmt.
Darf der Vermieter wegen kleiner Gebrauchsspuren etwas einbehalten?
Nein. Abnutzungen durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Vermieter hinnehmen (§ 538 BGB). Einbehalten darf er nur für echte Schäden oder offene Forderungen.
Lassen Sie Ihren Fall prüfen.
Jeder Fall hat seine Besonderheiten. Wir prüfen Ihre Unterlagen und sagen Ihnen, wie wir Ihre Chancen einschätzen und was eine Vertretung kostet.
- Unterlagen sendenVertrag, Schreiben, Fotos – direkt über das Formular.
- Einschätzung erhaltenMit klarem Kostenrahmen, bevor Kosten entstehen.
- EntscheidenErst mit Ihrem Auftrag werden wir tätig.
Stand: November 2026. Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsprechung und Gesetzeslage können sich ändern.